Total de visualizações de página

quinta-feira, 23 de novembro de 2017

Sólido Fundo Imobiliário Desaba 12% na Bolsa! Entenda

.
.

Olá pessoal!

Hoje vou falar rapidamente sobre Fundos Imobiliários, e entre eles falarei do FAMB (Edifício Almirante Barroso).

Este Fundo Imobiliário é a sede administrativa do banco Caixa, localizado no centro do Rio de Janeiro.

Normalmente um Fundo Imobiliário de Tijolo com yield acima de 0,6%, apresenta algum risco, e hoje vi que meu feeling para não entrar neste FII mais uma vez funcionou.

De acordo com o site da Bovespa, o FAMB pagou respectivamente nos últimos 3 meses estes yields: 0,78%, 0,93%, 0,86%.

Já passei pelo “canto do yield”, atrativo, e que te leva para um prejuízo, no FII MBRF (Mercantil do Brasil). A minha sorte aqui foi que o FII possuía valor, apesar do risco, e hoje as cotas se recuperaram.

O mesmo não ocorreu com XTED (TRX Edifícios Corporativos), e neste aqui eu paguei o preço do erro.

Apesar de ter um processo favorável, que poderá distribuir um valor maior aos cotistas do FAMB, o risco Rio de Janeiro, a concentração de prédios vizinhos vagos ofertando grande carência é um grande problema.

A própria Torre Almirante (ALMI / BRCR) continua com locação reduzida, após a saída da Petrobrás, e sem os altos aluguéis pagos. Cotistas continuam com baixo yield em BRCR (ainda salvos pela diversificação), mas extremamente penalizados em ALMI (sem rendimentos).

Vamos à notícia de FAMB, que derrubou a cotação neste dia:

Bancários em Perigo

Caixa quer transferir empregados do Barrosão para área de risco.

Em mais uma transação nebulosa, o Conselho Diretor da Caixa Econômica Federal decidiu transferir os empregados e todos os setores do prédio da Avenida Almirante Barroso para o Acqua Corporate. O luxuoso edifício fica na Via Binário, no Porto Maravilha, a 600 metros do Morro da Providência, local de alto risco, com tiroteios e assaltos, sem restaurantes próximos e transporte precário.”

Imóvel de estrangeiros

O imóvel pertencente à transnacional Tyshman Speyer, que tem sua sede global no Rockfeller Center, em Nova Iorque. O grupo tem negócios na América do Norte, Europa, China, Índia e agora no Brasil. O prédio será alugado pela Caixa, por um preço ainda não revelado. Não se sabe, também, quanto o banco gastará com a mudança.

“O Conselho Diretor tem que rever esta decisão. Vamos lutar contra esta transferência que não se justifica, que está sendo feito de forma nada transparente beneficiando uma empresa transnacional e, ainda, colocando em risco a vida das cerca de 2 mil pessoas que trabalham no Barrosão”, afirmou o vice-presidente do Sindicato, Paulo Matileti.”

Balas perdidas

Segundo denúncias, o prédio já tem várias perfurações de bala. Matileti disse que se algum empregado for baleado dentro do prédio ou nas imediações a responsabilidade será da Caixa.

.
.

“Vamos entrar com denúncia no Ministério Público para que investigue toda esta transação e impeça que seja colocada em risco a vida e a integridade física de centenas de pessoas”, advertiu Matileti.

O dirigente acrescentou que será lançado abaixo-assinado contra a transferência, no dia da criação do Comitê em Defesa da Caixa, em 30 de novembro.

O que ocorreu na cotação:


E aí: Vale a pena continuar? Vale a pena entrar?

Eu, VDC, permaneço só olhando ...

Um abraço e até a próxima postagem!


VDF – VIVER DE FIIS

.
.

18 comentários:

  1. VDC,

    Analisando o gráfico por um período maior, vi que é um fundo que passou por grandes variações ao longo dos anos.
    Eu não entraria, não faz parte do meu perfil.
    Lembro que quando comecei a estudar FIIs, vi que era basicamente alugado para a CEF e possui apenas 1 imóvel (se não me engano). O que parece seguro a princípio, ao meu ver é muito mais arriscado devido a concentração e não diversificação.

    Abraços,

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Ola S,

      O maior risco aqui pra mim na verdade sao 3: Rio de janeiro, quebrada e com muito estoque m2 vago com carencias pra nova locaçao, a administradora e o atual processo judicial.

      Apesar de ser favoravel ao FII o processo, eu se fosse administrador optaria por renovar um bom contrato atipico por 10 anos ou mais e encerraria o processo.

      A localizaçao do Famb é excelente, mas ainda precisa de reformas.

      Aparentemente a Caixa esta pra sair mesmo, nao tera muito o que fazer.

      Ja pensei em comprar Famb, mas acabei desistindo.

      Ps.: Aquela queda maior semanas atras parece fechamento de posiçao de quem ja sabia do fato antecipadamente.

      Abraçao

      Excluir
    2. VDC,

      Agradeço por sua resposta.
      Talvez tenha sido bom você ter desistido da compra anteriormente e agora com a saída da CEF, é como você disse: continuar observando. Dependendo de quem alugar e o prazo de contrato, pode valer a pena, mesmo sendo no Rio de Janeiro, com todos os problemas que a cidade possui.

      Boa semana!

      Excluir
  2. Quero lhe parabenizar pelo comentário que fez no blog de um tal Murrinha da Madrugada.
    Você demostrou que a ganancia tem limites. e se aproveitar de uma pessoa com sérios problemas emocionais não e a forma correta de se obter vantagem.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Pede lá pro Madruga o endereço da tal doidona e vai lá dar uns abraços nela. Aproveita e leva uma TV nova pra ela. Tadinha da desbocada inconsequente...

      Excluir
    2. Ola Anon 1, Anon 2,

      Eu entendo a atuaçao do Madruga, excelente pessoa ele, mas neste caso especifico acho que nao precisaria chegar ao ponto de fazer aquilo.

      Certo perante a lei, ele esta, pois ganhou, mas na minha forma de ver a vida e agir eu nao acharia legal fazer aquilo, mesmo a pessoa merecendo.

      Abraçao

      Excluir
  3. Farmacêutico Investidor23 de novembro de 2017 22:30

    Olá VDC, como vai? Acompanho seus posts há algum tempo e confesso que também gosto de fundos imobiliários. Apesar deste fundo sofrer algumas variações bruscas de preço, considero ele um bom pagador de dividendos. Na minha opinião, essa mudança da Caixa mais parece uma estratégia para forçar a BTG a abandonar a ação judicial em curso (que se desenrola faz algum tempo). Tenho esse FII e vou aumentar minha posição nele - pago para ver se realmente sairão.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Ola Farma,

      Olha, sinceramente pelo que li, acho que ja foi uma decisao tomada e a Caixa deve mesmo sair do Famb, ate pela reducao gigantesca que ela fará.

      Se acredita no potencial do predio e numa futura locaçao, mantenha posiçao, mas coloque este ativo sob alerta e acompanhe mais de perto.

      A BTG ja deveria ter encerrado esta açao de forma amigavel, pra manter o inquilino e manter um bom contrato, mas provou ser pessima gestora.

      A cota do famb foi lançada a 1000, entao quem entrou no inicio teve belos ganhos, alem dos alugueis.

      Estou meio descrente em FIIs de laje e escritorio, venho mantendo posiçao apenas em KNRI e HGRE pela diversificacao do portfolio e administracao.

      Abraçao

      Excluir
    2. Farmacêutico Investidor27 de novembro de 2017 18:55

      Olá VDC! Obrigado pelo conselho, acho bem válido sua preocupação, especialmente por ser monoinquilino e gerido pela BTG. Tenho ceticismo em relação a mudança, pois não encontrei nenhuma info confiável sobre a locação para o Acqua Corporate (além do comunicado do sindicato e comentários em um certo blog). Inclusive o BTG lançou comunicado afirmando que não havia sido notificada sobre a rescisão. Olhei as ordens de venda e a maioria era em pequenas quantidades - um possível indício de que as vendas estão sendo feitas por pequenos investidores, assustados com o rumor.
      Em relação ao KNRI eu também gosto dele; é um fundo que parece ter uma boa gestão, eu acho.
      Alías se possível, poste mais sobre FIIs - poucos na blogosfera detalham estratégias sobre o tema.
      Abraços

      Excluir
    3. De vez em quando posto sim, mas a maioria do publico nao interessa tanto.

      Ainda nao oficializou, mas parece muito a situaçao da saida da petrobras na torre almirante.

      Abraçao

      Excluir
  4. Preciso analisar caso a caso, a situação do Rio Janeiro é complicada, então será um FII por ter essa localização mais ariscada.

    Temos de olhar para o longo prazo. Para como o FII se irá comportar no futuro.

    Abraço e bons investimentos
    Abraço e bons investimentos

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Ola Dil,

      O problema maior é: Se sair, vai locar este predio gigante pra quem e por qual preço?

      A Torre Almirante do Almi e BRCR permanece com locaçao minima e sem granded perspectivas no curto prazo.

      Abraçao

      Excluir
  5. Fala VDC.
    Tenho pouquíssima disposição de investir em imóveis no RJ. Sei que possuo cotas como BRCR que acabam tendo participação em empreendimentos lá, mas como vc disse a diversificação ajuda nesse caso.

    abraço

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Ola ED,

      Ja tive minha maior posiçao em BRCR, mas sai antes da queda dos rendimentos.

      O problema do BRCR é a gestao e alguns ativos ruins (cenesp) e de alto custo de manutencao (torre almirante).

      Eles deveriam ter usado aquela grana pra comprar imoveis, mas preferiram devolver ao cotista, meio que um sinal de "nao sei o que fazer, toma, faça voce".

      Minha exposiçao ao Rio ocorre apenas nas posiçoes de fundos de fundos que mantenho e que possuem ativos do Rio, como BCIA que esta entupido de BRCR, e se nao me engano alguns galpoes logisticos do HGLG la.

      Escritorios e Rio nao combinam mais rs.

      Abraçao

      Excluir
  6. A questão do RJ, hell de janeiro, influencia muito.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Demais Enriq,

      Esta crise da Petrobras e petroleo derrubou o caótico Rio.

      Abraçao

      Excluir
  7. Nossa , aqui no Rio de Janeiro em qualquer lugar você esta suscetível a isso...
    Não tem essa de aqui e ali.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Verdade ISN,

      Rio é muito dependente de petroleo.

      Espero que melhore.

      Abraçao

      Excluir

Obrigado pela presença! Aprovarei rapidamente seu comentário e responderei brevemente! Grande abraço, VDC - Viver de Construção

Pesquisar no Blog ...

Postagens Populares