Viver de Construção

Blog sobre Investimentos e Tranquilidade Financeira ...

terça-feira, 8 de maio de 2018

FIGS11 - General Shopping: Por que Está Caindo?


Olá pessoal!

Quando eu vejo desespero no olhar dos investidores mais inexperientes, como eu já fui, eu devo me posicionar, e hoje falarei um pouco sobre o Fundo Imobiliário FIGS11 (General Shopping).


Não acompanho tanto como antes as cotações (já falei pra vocês, abstraiam este negócio de preço!), mas ao abrir meu home broker para ver se havia algum pingado lá (ansiedade por novos aportes), vejo lá a minha pimenta da carteira, chamada FIGS11 (General Shopping) capengando (caindo) uns 15%.



Meus amigos, antes de você se posicionar num Fundo Imobiliário você deve saber o que lhe aguarda nos bons e nos maus momentos. Vou tentar explicar um pouco o meu racional em FIGS11 – General Shopping.

Não lembro (e nem vou abrir minha planilha de cálculo de Preço Médio de compra para fins de imposto de renda) a quanto comprei este fundo.

Acredito eu que foi por volta de R$ 60,00, a R$ 65,00.

Tenho uma posição que me deixa confortável, ou seja, se virar pó, atualmente com os rendimentos que tenho, em menos de 3 meses de rendimentos da carteira de ações + fundos imobiliários eu recuperaria o investimento perdido, lembrando que seria dinheiro novo, pois não se recupera nunca um dinheiro perdido (você pode compensar, não recuperar o que perdeu).

Para quem não sabe, o FIGS11 – General Shopping vem pagando a famosa RMG (Renda Mínima Garantida), que é o que os fundos ofertam para captarem os investidores durante o tempo de maturação (crescimento) do shopping. É mais ou menos assim: “Amigo, vou abrir um negócio que tem boas perspectivas, e se você investir nele neste início de baixos rendimentos, eu prometo lhe pagar um rendimento de X reais por mês até daqui há 3 anos onde eu terei maturado o meu negócio. Quer ser cotista?”

Eu e a torcida do Flamengo inteira sempre pensou assim: “Ai ai ai, tá pagando R$ 0,83 por cota, todo mês, quase 1% de yield todo ano, ai eu não vou aguentar e vou comprar. Quando faltar uns 3 meses eu vendo”. Pensamento típico de quem não sabe o que está fazendo e que vai levar um baita prejuízo, pois está pensando ser mais esperto que o mercado.

E vamos falar a verdade, quando eu comprei FIGS11 eu pensava assim.

Na vida temos três certezas: Sabemos que depois do domingo vem a segunda, a morte, e que FIGS11 vai despencar ao fim da RMG!

Leitor ansioso diz: “Mas VDC, se você sabe que vai cair, por que não vende”?

É aí que entra a análise fundamentalista e o foco do longo prazo meus amigos.

Digamos que eu comprei este FII a R$ 65,00! E desde a data que eu comprei, venho recebendo religiosamente os R$ 0,83 por cota. Este valor vai reduzindo a cada mês o meu valor investido no FIGS, ou seja, a cada rendimento mensal o meu risco nele diminui, pois já estou recolhendo parte do dinheiro que saiu do meu bolso pra este investimento.


Nem faço ideia, mas vamos calcular que eu tenha, daqui há um ano, o PM (preço médio) de R$ 55,00 no FIGS! Considerando todo o rendimento e abatendo no que eu paguei por cota, o meu preço médio (compra – rendimentos recebidos) seja de R$ 55,00.

Baseado nos relatórios atuais, vou ser bem simplista nestes cálculos, digamos que o FIGS daqui há um ano, ao fim da RMG, esteja pagando R$ 0,40 por cota (e ele tem total condições de chegar lá com a maturação dos shoppings), eu quero que você leia este cálculo nas cinco vezes que vou escrever pra você leitor, começar a entender o que é investimento em imóveis para longo prazo.

PREÇO MÉDIO: R$ 55,00. PAGAMENTO MENSAL POR COTA: R$ 0,40. YIELD MENSAL: 0,73%. YIELD ANUAL: 8,73%.

Vejam bem, eu terei um FII de Shopping me pagando um yield de 0,73% ao mês!

E eu vou vender um negócio destes? Para que? Para buscar outra coisa que pague mais?

Eu já tenho diversificação em outros shoppings, logo, tenho em FIGS um valor que não me aflige, e baseado nestes cálculos e no que está acontecendo no shopping eu constatei não ser mais esperto que o mercado, e por ser mais burro que o mercado eu optei por manter FIGS na carteira, mesmo após o fim da Renda Mínima Garantida.

Entenderam a lógica? Entendem o longo prazo?

Se sim, feche este Home Broker e pare de ficar pesquisando os motivos da “queda do FIGS”, “Por que o FIGS tá caindo”, “O que aconteceu com FIGS”, etc.

Analise os fundamentos! Sempre.

Se é bom shopping? Tem melhores? Claro que tem!

Mas pelo investimento que eu fiz lá no passado, mesmo com um rendimento bem abaixo da Renda Mínima Garantida ele se tornou viável economicamente a ser mantido na carteira.

Imagina se ele dá um boom em vendas e aluguéis e daqui a três anos começa a pagar R$ 0,60 por cota. Amigos, mais de 1% ao mês num FII perene de Shopping.

Bom, é isto!


** Preço não Importa? Sim, para quem sabe o que está fazendo preço não importa. Não me importa nem um pouco a cotação do FIGS, só no caso de novos aportes. Porém, não fazia sentido algum comprar FIGS acima de R$ 90,00 sabendo o valor real gerado pelo shopping (somente para quem é muito otimista e acha que o FIGS vai duplicar a atual renda real recebida). Por qual motivo eu digo isto? Por que neste caso considerando o Yield “real” e o preço da cota faria mais sentido comprar outros shoppings mais perenes, que pagam 0,4% a 0,5% atualmente ...


PS.: ESTE SERIA UM ÓTIMO ASSUNTO PARA EU DISCUTIR EM VÍDEO NO YOUTUBE COM ÁUDIO! ESTOU PENSANDO NISTO, SÓ ME FALTA TEMPO. TRABALHO DEMAIS ...


Abraço

VDFII – VIVER DE FIIS

18 comentários:

  1. Bom dia. tenho acompanhado bastante o seu trabalho e faço uma sugestão de artigo para o blog informaremos: corretoras com as melhores taxas para aplicação em tesouro direto, ações e fundos imobiliários.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Tesouro direto e fundos imovimobiliá: rico. Taxa 0.

      Excluir
    2. Olá amigo,

      Para FIIs e Ações gosto da Socopa. R$ 7,00 por ordem em ações, e grátis nos FIIS!

      Um bom tema, vou ver o que os amigos já postaram, se não me engano o André do Viagem Lenta fez um ótimo post à respeito.

      Anon 2, grato pelo complemento!

      Excluir
    3. Estou contigo VdC, Socopa na minha opnião é a que mais compensa, plataforma antiga mas muito simples, zero corretagem para FII.

      Abs e sucesso!

      Excluir
  2. Uma verdadeira aula prática de FII esse seu post.... nem o André Bacci conseguiu explicar isso melhor dq vc no livro dele.

    Sr. IF365

    Blog do Sr.IF365 | Acompanhe meus últimos 365 dias antes da IF e Aposentadoria Antecipada
    www.srif365.com

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Que isto amigo SrIF, agradeço!

      Apenas um investidor comum escrevendo de forma comum a outros investidores comuns.

      Ou seja, nada de extraordinário rs.

      Um abraço e obrigado

      Excluir
  3. Estava comentando domingo com meus pais sobre comprar FIGS. Um dia depois ocorre essa queda livre do fundo. RMG exige cuidado em dobro, pro novato é isca no mar.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá BP,

      Pra quem olha só yield e não entende o que é o FII, é um grande risco. Tem gente comprando achando que R$ 0,83 por cota é a renda eterna do fundo ... E passa longe disto.

      Tem que ter uma estratégia pra entrar neste FII, pois tem outros bem melhores, porém pra quem entrou lá no início e usufruiu / usufrui de mais 1 ano de renda, o yield ficará muito interessante, principalmente se a média de renda real do FII melhorar nos próximos anos.

      Abraço

      Excluir
  4. Quando se entra em Fundos Imobiliários com RMG é preciso muito cuidado, para saber o que se esta comprando.

    Uma boa dica é olhar o Rendimento real ou Dividend yield real que é o que o fundo está pagando na realidade, e qual o potencial de pagamento de rendimentos no futuro quando acabar a RMG.

    Assim é normal que o valor do Fundo Imobiliário um tempo antes de acabar a RMG, o seu preço vá caindo para ficar com um dividend yield de acordo com o mercado.

    Abraço e bons investimentos.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Verdade Dil.

      Basta ao investidor ler os relatórios gerenciais.

      O pessoal do FIGS deixa bem claro o que é a renda real e o que é a RMG.

      Abraço

      Excluir
  5. Boa tarde VdC,

    Creio que não chegará nesses R$ 0,40, ficará nos R$ 0,35, mas isso é apenas um palpite mesmo e se for este valor, ainda daria um yield muito alto (0,64%), então eu também manteria no seu caso rsrs

    Abraços.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá VF,

      Eu disse mais olhando o rendimento médio anual, pois em shoppings final de ano mesmo (distribuição em janeiro) possui um valor maior (mais vendas, mais renda de estacionamento, etc.).

      Acredito que este fundo tem condições de melhorar os atuais shoppings, mas o yield atual é bem interessante pra quem tem PM abaixo de R$ 60,00.

      Abraço

      Excluir
  6. Tenho algumas coisas deste fundo e sinceramente não entendi essa queda bruscas, pois a RMG só acabará em abril de 2019. Mas por enquanto não vou me preocupar, é um fundo que ainda confio, até aparecer algo diferente mantenho as cotas.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá Anon,

      Talvez um fundo grande tenha vendido cotas, e pela liquidez acabou gerando esta derrocada. Chuto também que muita gente vendeu pensando que a RMG terminaria agora. No ano que vem, provavelmente será assim no último mês de RMG.

      Nada a se preocupar pra quem entende os fundamentos do FII e sabe o que está fazendo.

      Patrimônio é acúmulo!

      Abraço

      Excluir
  7. Parabéns VDC
    esse POST deveria ser publicado na página do Infomoney e no valor econômico.
    Falou tudo!

    Abraço do Bagual

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Valeu amigo Bagual!

      Conhecimento adquirido em anos acompanhando os FIIs, e principalmente os comentários e análises de ótimos investidores, onde lhe incluo!

      Um abraço

      Excluir
  8. VdC, concordo que devemos pensar a longo prazo porém a sua comparação está um pouco otimista demais pelo seguinte motivo: já tem quase um ano que o FIGS11 vem sendo vendido por preços superiores a R$ 80,00, então muita gente está com PM muito superior aos exemplos que você deu.

    O FIGS11 vai voltar para patamares de R$ 90? provavelmente sim, até pq o valor patrimonial da cota é de R$ 93,00, porém isso vai levar um bom tempo, tanto porque os shoppings estão crescendo muito lentamente, como porque já se espera que haja uma ampla reforma no shopping Bonsucesso no próximo ano, o que pode diminuir os proventos.

    Quem tem FIGS11 com PM de R$ 55,00 ou conseguir baixar pra isso, ótimo, está muito bem, mas tem muitos outros que estão em situação bem pior. Esse é um bom exemplo de como comprar um ativo no preço errado pode dar mal.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá Ministro,

      Concordo, eu digo PM baixo pois já estou posicionado neste FII há muitos meses, acho que mais de 2 anos com certeza, então, pelo preço que paguei + rendimentos, descontando ambos meu PM é baixíssimo.

      Eu não faço a mínima ideia do preço que o mercado colocará como justo em FIGS, mas em média digamos que seja 0,5% de yield, isto deixaria a cota entre R$ 75,00 a R$ 85,00, se o FII pagar R$ 0,40 por cota.

      Não me preocupa, devo manter este FII mesmo após a RMG!

      Sim, neste caso o preço importaria, pois se for pra receber menos de 0,5%, melhor comprar ABCP, PQDP, HGBS, SHPH ... Etc.

      Abraço

      Excluir

Obrigado pela presença! Aprovarei rapidamente seu comentário e responderei brevemente! Grande abraço, VDC - Viver de Construção

Anúncio Google:

Pesquisar no Blog ...

Postagens Populares ...