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quinta-feira, 23 de novembro de 2017

Sólido Fundo Imobiliário Desaba 12% na Bolsa! Entenda

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Olá pessoal!

Hoje vou falar rapidamente sobre Fundos Imobiliários, e entre eles falarei do FAMB (Edifício Almirante Barroso).

Este Fundo Imobiliário é a sede administrativa do banco Caixa, localizado no centro do Rio de Janeiro.

Normalmente um Fundo Imobiliário de Tijolo com yield acima de 0,6%, apresenta algum risco, e hoje vi que meu feeling para não entrar neste FII mais uma vez funcionou.

De acordo com o site da Bovespa, o FAMB pagou respectivamente nos últimos 3 meses estes yields: 0,78%, 0,93%, 0,86%.

Já passei pelo “canto do yield”, atrativo, e que te leva para um prejuízo, no FII MBRF (Mercantil do Brasil). A minha sorte aqui foi que o FII possuía valor, apesar do risco, e hoje as cotas se recuperaram.

O mesmo não ocorreu com XTED (TRX Edifícios Corporativos), e neste aqui eu paguei o preço do erro.

Apesar de ter um processo favorável, que poderá distribuir um valor maior aos cotistas do FAMB, o risco Rio de Janeiro, a concentração de prédios vizinhos vagos ofertando grande carência é um grande problema.

A própria Torre Almirante (ALMI / BRCR) continua com locação reduzida, após a saída da Petrobrás, e sem os altos aluguéis pagos. Cotistas continuam com baixo yield em BRCR (ainda salvos pela diversificação), mas extremamente penalizados em ALMI (sem rendimentos).

Vamos à notícia de FAMB, que derrubou a cotação neste dia:

Bancários em Perigo

Caixa quer transferir empregados do Barrosão para área de risco.

Em mais uma transação nebulosa, o Conselho Diretor da Caixa Econômica Federal decidiu transferir os empregados e todos os setores do prédio da Avenida Almirante Barroso para o Acqua Corporate. O luxuoso edifício fica na Via Binário, no Porto Maravilha, a 600 metros do Morro da Providência, local de alto risco, com tiroteios e assaltos, sem restaurantes próximos e transporte precário.”

Imóvel de estrangeiros

O imóvel pertencente à transnacional Tyshman Speyer, que tem sua sede global no Rockfeller Center, em Nova Iorque. O grupo tem negócios na América do Norte, Europa, China, Índia e agora no Brasil. O prédio será alugado pela Caixa, por um preço ainda não revelado. Não se sabe, também, quanto o banco gastará com a mudança.

“O Conselho Diretor tem que rever esta decisão. Vamos lutar contra esta transferência que não se justifica, que está sendo feito de forma nada transparente beneficiando uma empresa transnacional e, ainda, colocando em risco a vida das cerca de 2 mil pessoas que trabalham no Barrosão”, afirmou o vice-presidente do Sindicato, Paulo Matileti.”

Balas perdidas

Segundo denúncias, o prédio já tem várias perfurações de bala. Matileti disse que se algum empregado for baleado dentro do prédio ou nas imediações a responsabilidade será da Caixa.

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“Vamos entrar com denúncia no Ministério Público para que investigue toda esta transação e impeça que seja colocada em risco a vida e a integridade física de centenas de pessoas”, advertiu Matileti.

O dirigente acrescentou que será lançado abaixo-assinado contra a transferência, no dia da criação do Comitê em Defesa da Caixa, em 30 de novembro.

O que ocorreu na cotação:


E aí: Vale a pena continuar? Vale a pena entrar?

Eu, VDC, permaneço só olhando ...

Um abraço e até a próxima postagem!


VDF – VIVER DE FIIS

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terça-feira, 21 de novembro de 2017

Buscando a Tranquilidade e Paz

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Olá pessoal,

Completamos 600.000 acessos do blog, até para dar uma mensagem a vocês pelo tempo sem postar nada.

Há dias que nós, blogueiros, simplesmente cansamos de escrever.

Às vezes me pergunto o motivo de perder tanto tempo para manter meu blog, e a motivação que me leva a pensar tanto em Independência Financeira, dinheiro, investimentos, etc.

Fato é: Estou cansado de tanto falar e pensar sobre investimentos, e estou tendo um momento ‘off’ desta parte.

Primeiro pelo motivo de estar resolvendo todos os meus atuais investimentos: São dois novos imóveis incluídos em meu Patrimônio, e que acredito em 3 semanas no máximo findar todas as burocracias para colocar um a venda e outro para locação.

Isto me deixa animado, pois eu voltei às minhas origens, voltei àquilo que propiciou a uma pessoa que sempre ganhou entre R$ 2.000,00 a R$ 4.000,00 de Salário durante vários e vários anos pudesse atingir um milhão.

Aqui sei que estou protegido, blindado contra crises, contra perdas financeiras catastróficas.

Por outro lado, a gana por atingir esta chamada Independência Financeira me fez realizar um investimento que eu não gostaria de ter feito (a razão disse não), e o coração disse sim, e acabei complicando, pois, fiquei enrolado numa operação que seria paga à vista e agora será paga em várias prestações.

Logicamente eu não gosto de riscos, e este contrato será acompanhado pelo escritório de advocacia que toma conta de meus interesses, até para ficar algo certo, pois, combinei vender algo em 3 parcelas e o comprador, por problemas pessoas e financeiros, pediu para aumentar para umas 18 prestações, pagando juros e correção monetária, conforme prevê a lei.

Tudo certo, avaliarei a proposta p/ manter a venda.

Fora isto, quero pensar menos em dinheiro.

Ser mais tranquilo.

Continuar fazendo aquilo que naturalmente eu já faço, sem preocupações se o Patrimônio vai subir R$ 3.000,00 a mais ou menos no mês ...


Eu já cheguei longe até demais.

Aportes agora estão indo todos para as minhas duas últimas aquisições.

Talvez em Janeiro eu volte a aportar algo.

Mas, a minha preocupação agora não é mais dinheiro, e sim buscar ser mais feliz, ser mais tranquilo.

Não vou deixar de comprar algumas coisas para ser um exímio aportador, como fui por anos.

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Quero voltar a crescer meu Patrimônio como sempre foi: Devagar e sempre, com Imóveis.

Quero voltar a dar mais atenção aos meus Projetos Digitais, me reinventar, testar.

Sobrando tempo após tudo isto que estou fazendo, voltar a dar atenção a testes em possíveis Empresas Digitais, Startups ...

Atualmente fiquei preocupado com esta enrolação do lote e por achar estar sendo feito de bobo, com a pessoa querendo começar a construir lá sem me pagar, mas não sou tão bobo assim para permitir isto, até por isto me resguardei juridicamente.

Isto me fez perder o sono, ficar preocupado.

Eu quero ter dinheiro justamente para não ter preocupações. E não ficar como estou agora, tendo que ter reunião com advogado, recalcular meus investimentos, ficar pensativo se devo agir judicialmente ou se devo confiar nas pessoas ...

Perder o sono é algo novo pra mim. E isto indica que meu caminho esta errado, nesta negociação estava.

Não valeu a pena o lucro, e nem o lucro que terei com as prestações + correções monetárias.

Meu foco volta a ser um só: Meu Trabalho.

Entregar meus atuais projetos pendentes, ficar livre e ver o que acontece.

Promoção? Já desisti, nem lembro disto mais.

Só quero transformar a minha vida em algo focado em Independência Financeira para algo como Independência da Felicidade, ou sei lá como posso chamar isto, ou seja, buscar ser mais feliz, a fazer coisas legais, viajar mais.

Não ficar tão preocupado com Aporte.

Poder sair mais.

Continuar focando em meu corpo e desenvolvimento, com a natação, academia, corridas, futebol ...

Eu já fui longe demais ...

E para isto, postagens serão reduzidas até para que eu tenha tempo para as outras vertentes, que passarão a ser prioritárias sobre o blog.

Meu blog já durou demais, é hora de priorizar outras coisas na minha vida!

Um abraço

VDC – VIVER DE CONSTRUÇÃO

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segunda-feira, 13 de novembro de 2017

Rico com Imóveis - Voltando às Origens ...

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Bom dia amigos e amigas do Blog! Tudo bem?

Dia 778 do Plano Independência Financeira ...

Mentira, eu não lembro a data certa ...

Mais uma movimentação pesada de capital que devo manter o registro aqui.

Eu sempre disse que meu Capital da Construção era um capital separado e somente usado para este fim.

Não posso usar este capital para nenhum outro investimento.

Se não tem investimento nesta área, deveria manter o montante aplicado com liquidez em Renda Fixa.

E por pouco tempo, foi isto que eu fiz, usando a Poupança durante um breve período.

Há um mês atrás, adquiri meu primeiro Imóvel de Leilão.

Tive uma sorte absurda ao descobrir que um Imóvel vendido como Ocupado na verdade estava Desocupado.

Ainda estou regularizando o mesmo, escritura sendo assinada nesta semana, em mais duas semanas estará registrado em meu nome.

E durante este período eu avaliava duas oportunidades, uma ainda pendente (esta mais difícil, pois eu teria que vender Fundos Imobiliários para comprar, e não acho correto e não Girarei Patrimônio, mesmo também sendo uma boa oportunidade imobiliária), e outra que acabei fechando nestes últimos dias.

Quando eu estou prestes a fechar negócios, eu me calo, não continuo postando, mas, assinei o Contrato de Compra e Venda e agora posso considerar negócio fechado.

Não pretendo dar muitos detalhes, até por que no outro negócio do Imóvel Venda Direta eu já repassei todos os pontos necessários, e o mesmo contato despachante fará o processo para este Novo Imóvel.

Digamos que eu estou comprando um Imóvel Novo (nunca habitado), diretamente de uma Construtora, que esta com altos estoques na região onde estou adquirindo, mas já vejo que aos poucos este estoque esta sendo absorvido.

Benefícios na compra: ITBI, Escritura e Registro por conta da vendedora.

Margem de Lucro: Um pouco menor do que a margem que aplico nas minhas Construções, logo, pretendo  ou Vender o Imóvel (opção 1) ou no pior cenário Aluga-lo.

Dinheiro de Construção devidamente aplicado em Imóveis.

Este sempre foi o meu plano e a vontade de alterar o mesmo estava grande, comprando Fundos Imobiliários e Ações.

Planos são feitos para serem seguidos, e eu planejei muito bem meus passos para evitar catástrofes financeiras.

O que venho fazendo neste último mês é blindar meu Patrimônio para crises.

Agora conto com 70% do meu “suposto” Patrimônio blindado em Imóveis.

Volto a dormir tranquilo.

Só ainda preciso regularizar a questão do Novo Lote que adquiri, numa operação que se mostrou um verdadeiro fracasso e que realmente tem tirado meu sono, pois, como entrar na justiça contra alguém que você conhece e quis ajudar? Muito complicado, estou dando todo o prazo para a conclusão do negócio, pois não tenho interesse neste lote, não consigo aplicar meus projetos neste lote e não vejo margem para venda, mesmo do lote agora não vejo margem boa pois há vários anúncios.

Imóveis sempre aumentaram meu Patrimônio.

Imóveis são a base de tudo que conquistei.

É aqui que eu dou meus ‘pulos’ Patrimoniais, ou seja, é quando vendo que meu Patrimônio dispara mais do que 6 meses de Aportes.

E eu estava sentindo a perda deste sentimento, desta lógica, deste meu estilo de investir.

Plano dos Próximos Aportes:

Aportes com Dinheiro Venda Lote: Aportes com dinheiro proveniente do recebimento da negociação no lote: 40% irão para Fundos Imobiliários, o restante cumprirei meu Plano de Investimento em Ações, que já esta em curso.

Aportes com Dinheiro Novo: Ações (até cumprir meu plano em Ações), após voltarei a comprar Fundos Imobiliários, lembrando que nesta modalidade eu tenho a minha ‘Renda Fixa’, aplicando em FIIs de Papel.

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Renda Passiva:

Aqui sentirei um baque, necessário.

A minha Renda Passiva nos últimos meses estava exposta a um risco maior, e chega uma hora que a gente deve repensar os investimentos e dizer: Vale a pena?

Eu repensei, e agora peguei todo o lucro de investimentos de risco e joguei em Imóveis, para ver meu Patrimônio crescer como sempre cresceu: De forma constante.

Novo Imóvel Leilão:

Partindo da premissa de mudança de plano, eu não negociarei este Imóvel, não agora.

Estou fazendo uma pequena reforma para Aluga-lo.

Neste momento tenho um pintor rolando tinta branca em todo o apartamento.

Na próxima semana, armário na cozinha e banheiro (ou banheiros).

Box no banheiro (ou banheiros) também será (ão) colocado (s).

Após, contato com Imobiliárias para a locação.

Novo “Novo” Imóvel:

Este novo “novo” Imóvel, que deixarei no ar se tratar de apartamento ou casa, não precisará de reformas ou qualquer coisa, pois se trata de um Imóvel Novo.

A ideia inicial é revender, se o mercado continuar ruim, alugar.

Estou consolidando a minha Renda Passiva para o ‘grande dia’, sabendo que ainda demorará muito, mas muito mesmo.

Trabalho:

Acabou o ‘mimimi’ e a vontade de ser demitido.

A minha margem de Renda Passiva se torna pequena.

Ainda cobrindo todos os meus gastos, mas agora entra na conta pagamento mensal de Condomínio / IPTU para estes imóveis, ou pelo menos para um deles (Condomínio).

Não posso mais ser demitido.

Chega de ‘mimimi ‘ volto a me dedicar, ciente de que não serei promovido, mas ciente também que só preciso manter meu emprego para ir catapultando meu Patrimônio até o grande dia.

Patrimônio:

Apesar de ser uma margem pequena, não morar de aluguel me ajuda muito neste quesito, e ainda tem gente que diz que não se deve considerar Imóvel na Contabilização de Patrimônio.

Eu até respeito a opinião, mas cada um contabiliza do seu jeito e eu sou da área de Construção e Imóveis, e baseio meus fechamentos em VP (Valor Patrimonial).

Eu sei quanto vale, a margem de negociação, o pagamento de impostos sobre lucros e a margem das imobiliárias que negocio.

Por este motivo, realizei uma Reavaliação Patrimonial Completa e isto me fixa ainda mais na linha acima do Milhão.

Meus Imóveis, que já contabilizavam os 5% da negociação imobiliária + pequena margem de negociação + imposto sobre lucro na venda, optei por retirar uma margem ainda maior de negociação (dado o momento) e com isto terei números ainda mais precisos, pois, é melhor ser surpreendido com uma venda com valor superior do que uma venda com valor inferior.

No último Imóvel que vendi, por exemplo, acabei aceitando a venda com uma margem ainda maior de R$ 10.000,00, para encerrar a negociação e pensar em reinvestir, logo, tive meu primeiro Fechamento Patrimonial Negativo, baseado nesta margem.

Agora com a mesma margem aplicada  a todos meus Imóveis, os números tenderão a ser mais corretos, pois estão bem abaixo do valor que contabilizava (+- R$ 50.000,00 abaixo ...).

Neste mês, independente do que ocorra na Renda Variável, eu digo que já estou acima de R$ 1.100.000,00 ...

Nem todos gostam ... A reação dos Anti-Imóveis no Patrimônio ...

“Ah lá, o VDC vai contabilizar Imóvel, vai t*¨%%¨&*&”.


Um abraço e até a próxima postagem.

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VDI – VIVER DE IMÓVEIS

quarta-feira, 8 de novembro de 2017

Nostalgia

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Fala aí meu povo!

Finanças? Not today!

Nostalgia:

Nostalgia é um termo que descreve uma sensação de saudade idealizada, e às vezes irreal, por momentos vividos no passado associada com um desejo sentimental de regresso impulsionado por lembranças de momentos felizes e antigas relações sociais.



Eu falei que me sinto meio velho, às vezes a tecnologia me desanima, ter que aprender tanta coisa hoje em dia e meu tempo curto, dá uma preguiça danada.

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Eu gosto muito de ouvir músicas, mas tenho um problema: Eu gosto de bandas antigas, que já acabaram, e ouço sempre mesmo as mesmas músicas.

Tipo, nos últimos 4 dias eu tenho ouvido ininterruptamente as mesmas músicas do Pearl Jam (Black e Jeremy).

Com ‘ouvindo ininterruptamente’ quero dizer no trajeto de casa ao trabalho, e no período que estou na academia, cerca de 1 hora.

Desde que comprei um cabo pra conectar no som do meu carro, eu só ouço músicas no Youtube.

O problema disto é que não dá para alterar a aba / tela, o Youtube só funciona no celular com a aba aberta.

Perguntei para a minha esposa ontem qual aplicativo gratuito ela usava, e ela me indicou usar o ‘Deezer’.

Não vou falar se é bom ou ruim, instalei ontem, e nem sou patrocinado (paga eu “pelamor” Deezer, “faz merchan” no meu blog), e por acaso lembrei de uma banda que eu gostava pra caramba, praticamente marcou minha adolescência, e apesar do nome americanizado, temos uma banda mais que Brasileira: Dead Fish.

Dead fish ...

Cara, músicas são ótimas lembranças.

Bateu uma nostalgia monstruosa lembrar de várias coisas da minha adolescência.

Definitivamente, eu aproveitei bastante.

Como já comentei em outros blogs, eu tive banda, tocava contrabaixo, e já cobri durante um rápido período a ausência de um baixista numa banda cover de Dead Fish ...

Caramba, esta música que vou postar abaixo me remete a uma nostalgia gigantesca ...

Eu era feliz pra caramba.

Não que não seja agora, porém, a pressão era menor, eu tinha tantos sonhos.

Engraçado ...

Com tão pouco na época, com um salário de peão, sem patrimônio algum, eu era super feliz, tranquilo.

Hoje, com ‘supostos’ 1M de patrimônio aos 30 anos, eu simplesmente fico com tanta preocupação, sem tempo, com esta luta insana de atingir a Independência Financeira ...

Pra que isto?

Pra que não podemos ser felizes após nos tornarmos adultos?

Caramba ... Que saudade ...

Fica a letra e esta “sonzeira” aí pra vocês.

Dead Fish ...

Que saudade da minha banda e dos ensaios.

A alegria esta nos detalhes simples da vida mesmo ...

Dead Fish:



Solidão, caminhar, espero um dia te ver mudar
Essa vida são escolhas sem direção, nada é linear
Continuar, sobreviver, pode ser muito cedo pra entender
Ideias em comum se tornam divisão, caminhos opostos que se encontram ou não

Até que um dia amanhecer e você vir a perceber
Até que um dia se levantar
Semelhança e diferença nos fizeram paralisar
E fingimos esquecer o que, passou

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Não há futuro, não há passado, tudo que se foi ou que virá
Só existe um sentimento teu por mim, estagnado odiar
E não se ver, e não sentir que o fardo em sua costas te impede de existir
Deixar escapar o que é melhor, a chama em seu olho apagou
Até que um dia amanhecer e você finalmente perceber
Até que um dia se levantar
Que nossas semelhanças nos façam caminhar e observar, e que um dia você possa se ver em mim
Juntos estar em ação, poder dizer um dia união
No presente existir, pois a vida é curta e preciso agir

Um abraço e até a próxima!

Clique e viaje ...



VDN – VIVER DE NOSTALGIA

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terça-feira, 7 de novembro de 2017

Compra de FII para Aposentadoria - R$ 10.000,00 em ABCP - Grand Plaza Shopping

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Alô meus amigos e amigas do Blog! Tudo bem com vocês?

Que saudade de Aportar!

Que saudade de me sentir comprando a minha aposentadoria em suaves prestações, também chamadas de Aporte.

E foi justamente isto que eu fiz agora.

Precisa falar que a cotação vai desabar? Não né!

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E o que eu comprei, o que? O que? O que?


E eu olho Preço por acaso?

A minha mensagem para o Preço é:


 Sim, eu comprei no início do pregão e já caiu. Simples assim.

Já disse que sou o gênio ao contrário, o que eu compro desaba ...

Registrando o Aporte: R$ 10.000,00 em 641 cotas de ABCP.

Mas VDC, você não disse que compraria Ações no próximo Aporte?

É verdade, mas não é verdade.

Não é um Aporte (Dinheiro Novo) propriamente dito, eu fiz minhas mutretas mágicas da contabilidade e antecipei um recebimento já realizando um Aporte.

Para quem não se lembra, eu fechei posição no HGBS (Shopping) e desde esta data a minha carteira sentia falta de um novo Shopping incluído. Tenho apenas a pimenta chamada FIGS.

Se o HGBS fosse uma pessoa, este seria o HGBS Queimador de Caixa.


Basicamente Queimar Caixa significa que o Fundo Imobiliário HGBS vem pagando uma receita maior do que aquilo que realmente arrecada, ou seja, vem utilizando as reservas financeiras acumuladas de tempos longínquos de bonança e distribuindo agora para manter as cotações estáveis.

Isto não é saudável a longo prazo ... E por este motivo eu optei por sair do HGBS, também pela concorrência, que abordarei em outra postagem.

Eu sempre tive vontade de montar posição em ABCP, mas a baixa liquidez me desanimava.

No entanto, um evento mudaria isto de forma definitiva: Um leilão de ABCP.

Falou leilão, estou dentro agora (os Imóveis que o digam!).

Após, o FII foi melhor distribuído na mão de mais cotistas pessoa física, e dado ao Preço que caiu dos R$ 19,00 para R$ 16,00 (sim, aqui a liquidez e o yield – Não o Preço – motivaram a minha entrada forte).

Caros amigos, é um excelente shopping, uma máquina pronta para fazer dinheiro, a um yield de Poupança, até um pouco acima.

Isto vale muito!

Por este motivo, posterguei a minha continuidade de montagem de posição em ITSA (Itaúsa), mas que neste mês ainda, dependendo dos gastos com o Novo Imóvel (reforma que estou fazendo), receberá pelo menos uma ordem de 200 Ações para a minha Carteira de Longo Prazo.

Fundos Imobiliários, Ações (e seus maravilhosos Dividendos), meu Novo Imóvel alugado, Renda Fixa e meus Outros Negócios proverão aquilo que eu mais almejo: A Independência Financeira.

Para quem se interessou neste Shopping Maravilhoso, segue abaixo mais detalhes do mesmo:

ABCP11 – GRAND PLAZA SHOPPING

Fruto de uma cisão entre o Fundo de Investimento Imobiliário ABC Plaza Shopping e o Fundo JK de Investimento Imobiliário, o Fundo atualmente é proprietário do edifício comercial Grand Plaza, do Grand Plaza Shopping e do antigo JK Shopping (incorporado pelo Grand Plaza). Todos os imóveis estão situados na cidade de Santo André (SP), compartilhando da área comum e do estacionamento.

Dados técnicos do Imóvel:
69.317,56 m² de área bruta locável
308 lojas
10 salas de cinemas Cinemark (1 sala 3D)
Parque Temático Playland
24 Pistas de Boliche
estacionamento com 2.849 vagas

O Imóvel:

Grand Plaza Shopping
Av. Industrial, 600 – Santo André – SP

É o principal centro de compras do Grande ABC e figura entre os maiores do país em ABL (Área Bruta Locável), com 72 mil metros quadrados.

Está estrategicamente localizado próximo as principais vias: Anchieta, Av. D. Pedro II, Av. dos Estados, Av. Lions, Av. Prestes Maia e Av. Industrial. O acesso é favorecido também pela proximidade do terminal rodoferroviário que reúne linhas dos mais diversos pontos de SP e Grande ABC.

Inaugurado em 23 de setembro de 1997, em Santo André, reúne parte das marcas mais sólidas do varejo nacional, Academia Smart Fit, Extra Hipermercados, C&C Casa e Construção, C&A, Arezzo, Renner, Riachuelo, Centauro, Fast Shop, Casas Bahia, Pernambucanas, Ponto Frio, Marisa, Kalunga, Johnny Rockets.

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O Grand Plaza recebe mensalmente mais de 1,5 milhão de visitantes. Um dos fatores responsáveis pelo fluxo crescente é a boa localização do empreendimento, servido pelos terminais rodoviários e ferroviários que ligam a cidade a vários municípios da região, como São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul e São Paulo.

Além da facilidade de acesso e do mix de lojas diversificado, o Grand Plaza destaca-se pela oferta de lazer. Numa área superior a sete mil metros quadrados, o cliente encontra 24 pistas de boliche, 10 salas de cinema Cinemark (incluindo uma com tecnologia 3D), parque de diversões Playland, e outras atrações.

Taxas:
Administração: R$ 42.402,00 mensais corrigidos pelo IGPM.
Administrador: Rio Bravo
Quantidade de Cotas: 61.019.165



Fico por aqui!

Um abraço e até o próximo Aporte post!

VDAS – VIVER DE APORTES EM SHOPPING

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