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quinta-feira, 26 de outubro de 2017

Registrando meu Novo Imóvel (Status) - Leilão Caixa ...

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Bom dia Senhores (as) do Milhão. A Luta Continua!

Hoje abordarei rapidamente o tema que mais permeia a minha mente: A compra do meu novo imóvel.

Eu transformei todo o dinheiro que adquiri num bem imobilizado, e espero lucrar com a revenda do mesmo nos próximos meses.

Eu estou muito feliz.

Hoje fiz mais uma visita no imóvel, tirei mais fotos, nossa ... É um sentimento muito bom, saber que aquilo ali agora é meu (estou trabalhando para regularizar e afirmar 100% isto).

É um gosto de vitória! 

De conquista.

De saber que as coisas estão dando certo, de forma paciente, sem milagres.

Até a Dona Josefa vendedora de quitutes da famosa Rua da Lapa sabe que Imóveis são um excelente investimento, e que caminhos considerados 'curtos' para a Independência Financeira são pura perda de tempo e principalmente dinheiro.

Quer enriquecer? Trabalhe. Poupe. Tenha Paciência. Aguarde os Juros Compostos.

Quer perder dinheiro? Busque o caminho fácil!

Vejamos com a Aninha:

Aninha, o que você acha de quem busca conhecimento sobre estes Milagres Financeiros de Enriquecimento Rápido? 

Acredite: Existem pessoas que acreditam nisto, em papai noel e outros ... risos
Vamos voltar para o papo sério.

Ele (apartamento) esta um pouco sujo (tempo que esta vazio), precisará de uma pintura, um vidro da porta da cozinha trincado que deverei trocar ... Fora isto, tudo 100% perfeito.

Foi uma excelente compra, o imóvel possui boa localização, estrutura, é um imóvel praticamente novo pelas atuais condições.

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Fotos aleatórias ...



Eu sinceramente não esperava ter tido tanta sorte já neste primeiro leilão ... Conseguir a proeza de obter um imóvel vazio com valor bem abaixo do mercado foi praticamente um milagre, algo divino mesmo, muita sorte, e, com isto até o momento posso dizer que a minha margem para a venda esta bastante elevada, pois digamos que eu reduzi um valor bem considerável que já estava previsto para todos os trâmites jurídicos.

Voltando ao tema do tópico, as dicas preciosas e um pouco do atual momento de regularização da documentação.

Como é sempre dito, quem não registra o imóvel não é dono do mesmo, logo, estou agilizando todo o processo para que seja feita a regularização o quanto antes, assim podendo contabilizá-lo em meu Patrimônio Financeiro.

Basicamente o que deve ser feito é até simples na regularização de um imóvel: Você deve Lavrar a Escritura num cartório de Registro de Notas.


 Em outras palavras:

“Quando se deseja comprar um imóvel não registrado no Cartório de Registro de Imóvel, deve-se lavrar uma escritura pública de cessão de direitos de posse, pois o vendedor/cedente detém somente a posse do imóvel, mas não é o proprietário jurídico/legal.”

Logicamente, o governo não ficará sem a sua boquinha neste Giro de Patrimônio, logo, é necessário também realizar o pagamento de ITBI, que é um imposto assim definido:

“ITBI é a sigla para Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. É um tributo municipal que deve ser pago na aquisição do imóvel e a oficialização do processo de compra e venda só será feita após o pagamento desse imposto”

Bem, até o momento então vimos que é necessário Lavrar a Escritura e gerar / pagar o ITBI.

Após toda esta regularização, você deverá fazer a parte final e muito importante, que é o Registro da Escritura na Matrícula do Imóvel.

Ficou com dúvidas? Leia esta minha postagem aqui bem detalhada pra você entender cada um destes itens: http://www.viverdeconstrucao.com/2017/05/comprar-ou-construir-imoveis-matricula.html

Nota: Agora percebi que o resultado já foi indexado no meu domínio ... Em teoria já dá para pensar em migrar o blog inteiro ... Papo para outra postagem.

Vamos resumir rapidamente o que é este Registro:

“A matrícula é o ato cartorário que individualiza o imóvel, identificando-o por meio de sua correta localização e descrição. É na matrícula do imóvel que são lançados o registro e averbação, mostrando o real situação jurídica do imóvel.”

Ficou na dúvida? Leia meu outro post sobre (link aí acima).

Agora vamos para a parte mais Viver de Construção, ou seja, mais detalhes a nível de investidor.

Eu analisei cada um dos itens para regularização em minha cidade, e a quantidade de documentos é grande.

Para ser algo tranquilo, eu deveria estar de férias para poder agilizar tudo sozinho, eu mesmo, porém eu ainda sou um escravo trabalhador humilde que precisa estar no Trabalho diariamente.

Eu vou jogar o jogo como ele é: Contratei um Despachante Imobiliário.

O que é e o que faz? Vamos ao resumo didático:

“A assessoria imobiliária, ou o despachante imobiliário, passou a ser uma atividade profissional há cerca de seis anos. O objetivo principal é prestar serviços de assessoria, desde a análise anterior a compra até a transmissão da propriedade, seja através de um financiamento ou de uma escritura.”

Contratei uma pequena empresa que fará todos os trâmites, indicado pelo escritório que regularizou a venda de meu último imóvel.

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Além do serviço citado, foi necessário contratá-los para um serviço adicional: Regularização de Condomínios em Atraso pela Caixa.

Há um valor considerável pendente, e a Caixa deverá realizar o pagamento. É importante que a Caixa faça o pagamento, caso eu mesmo faça ela não ressarcirá.

Porém, para conseguir que a Caixa realize este pagamento, esta série de documentos deverá ser entregue ... Obtive na internet, mas é o mesmo formulário padrão que recebi, válido em todo o Brasil:

1      A fim de quitarmos o débito condominial do imóvel em referência, solicitamos informar se há ação ajuizada (se sim, informar o número) e encaminhar os documentos abaixo, cujas cópias deverão ser conferidas com o original pelo funcionário CAIXA:

1.1 - Cópia da Convenção de Condomínio devidamente registrada;
1.2 - Cópia da Ata de eleição do atual síndico registrada;
1.3 - Cópia dos documentos do Síndico (CI e CPF);
1.4 - Número do PIS para condomínios sem CNPJ;
1.5 - Declaração de que o imóvel está desocupado, assinada pelo Síndico. No caso de imóvel vendido pela Caixa na condição de ocupado, a declaração deve  atestar que o adquirente não é o ocupante do bem;
1.6 – Atas que estabeleceram os valores das taxas de condomínio, inclusive cotas extras para obras e fundo de reserva;
1.7 – Cópia dos Balancetes ou registro contábil ou comprovante de quitação de outras unidades semelhantes referentes ao período do débito;
1.8 - Planilha com a dívida da unidade, mês a mês;
1.9 - CNPJ do condomínio;
1.10 - Comprovante da conta bancária do condomínio (constando nome e n.º do banco, agência, tipo e n.º da conta);
1.11 - E-mail e telefones de contato do síndico, administrador ou procurador.

São muitos documentos ... Por isto, optei pelo Despachante Imobiliário, que fará todos estes trâmites.


Valor dos Serviços: Entre R$ 550,00 a R$ 700,00.

Terceirizar isto me deixou bastante tranquilo, e eu posso focar em outras atividades.

Bem, fico por aqui amigos, assim que regularizado o imóvel oficialmente, ele entrará em meu Patrimônio contabilizado com valor de venda menos todos os impostos e taxas. Para quem não sabe, eu sou da área de Construção, logo, eu sei bem o valor de mercado e as taxas que se pagam, e colocarei uma margem modesta desta vez, optando por aumentar o Patrimônio na venda caso eu consiga vender por um preço acima do que lançarei.

Um abraço e até a próxima postagem!

VDIL – VIVER DE IMÓVEIS DE LEILÃO

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40 comentários:

  1. Uma dúvida: Seus posts são detalhados e extensos, não possuem erros de gramática, certamente leva um tempo considerável para criá-los...

    Você ainda trabalha em multinacional? Tem família? Vai a academia? Realiza negócios (não simples), modera o blog, analisa empresas, et cetera.

    Algumas dicas de gerenciamento de tempo seriam bem vindas. Esse é o SUPER VDC.

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    1. 09:25 - Existe uma equipe auxiliando o VDC, veja:
      "A equipe do Blog Viver de Construção reserva-se ao direito de alterar este acordo sem aviso prévio" - saiba mais em http://www.viverdeconstrucao.com/p/politica-de-privacidade.html

      Enfim, todos os blogueiros possuem auxiliares, estes não se expõem.
      São poucos os blogueiros que se mantêm solo, no caso do VDC, como bem explicado na aba da seção da política de privacidade, existe um grupo que o auxilia.

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    2. Ou seja, o VDC não necessariamente é uma PESSOA.

      Pode ser uma imobiliária, uma empresa familiar, um casal que se manifesta como "um corpo". Eeee, seja o que for, cade vez estou mais desconfiado, mesmo assim aqui tem informações relevantes.

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    3. Ola Anons,

      Anon 1: É por isto que muitas vezes posto reclamando da falta de tempo.

      Para escrever uma postagem em geral inicio as 22:40 com expectativa de finalizar as 23:20, porem sempre ultrapasso e termino 00:00 ou mais. Gasto 1:30 para escrever postagens, revisar e publicar, mas gosto bastante de escrever.

      Quando crio postagens do trabalho (coisas mais rara atualmente) acabo fazendo as pressas e algumas coisas passam batido.

      Daria ate uma postagem falar um pouco sobre a atividade de postar, pra ficar mais facil aos leitores entender como funciona e o tempo dedicado.

      Anon 2, mantive este texto por ele ser um padrao de blogs.

      Sou um só, mas acho que ter alguem para ajudar seria bem legal.

      Ja tive ideia de pedir minha esposa para ter uma coluna aqui semanal, mas ela nao quis, ela acha que blog é brincadeira minha kkk

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  2. Parabéns! Ele é muito bonito! Ótimo investimento!

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    1. Ola SB,

      Sao imagens aleatorias kkk.

      O meu é bem mais simples :)

      Abraçao

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  3. Olá VDC,

    Pelo que você disse em alguns posts anteriores a sua intenção é a venda do apto. Já pensou em alugá-lo?

    Abraços.

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    1. Ola CI,

      Pensamento é vender, mas alugar seria uma boa opçao, pois, pelo preço que adquiri o yield seria superior a poupança (media de mercado).

      O ruim disto seria o investimento para colocar armarios, box, etc.

      Focarei na venda para girar meu negocio imobiliario mesmo

      Abraçao

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  4. Faz quanto tempo que você é casado vdc?

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  5. Muito interessante VDC, estou gostando de acompanhar a sua saga com o leilão do apartamento, além de acompanhar estou aprendendo também.
    Confesso que tenho interesse em participar de leilões, mas ainda tenho muito medo, sei que é seguro, mas fico pensando se vai acontecer algo justo comigo.
    Espero perder esse medo, afinal, vejo que estou perdendo ótimas oportunidades.
    Até mais.
    Cláudio.

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    1. Ola Claudio,

      Eu morro de medo de perder dinheiro, porem notei que vencedores perdem este medo e arriscam mais, logicamente aquilo que podem perder.

      O que me deixou tranquilo para começar nesta modalidade é que no caso de vitoria na justiça pelo ex mutuario, a Caixa lhe devolve todo o valor pago e gasto no imovel, documentacao, etc. Tem que ter a nota de tudo.

      Este é um caso raro, mas pode ocorrer.

      Sabendo disto, comece a pesquisar e compre o seu primeiro, mas nao faça como eu fiz, avalie a documentacao do documento com advogado antes. Eu que fui meio ansioso e acabei comprando no impulso.

      Abraçao

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    2. O que vou dizer é apenas minha opinião e serve só pra mim.
      Um imóvel que vai pra leilão pela Caixa jamais será ganho pelo ex mutuário. Claro, existem casos raros como em tudo... Só conheço um caso realmente especial.
      Mas pra ir pra leilão é porque a Caixa já tentou negociar de todas as maneiras possíveis, e um juiz autorizou o leilão.

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    3. Verdade CF,

      Se o cara ja perdeu o imovel por falta de pagamento é de se estranhar querer entrar na justiça para tentar justificar o injustificavel.

      O pior caso é ficar uns bons meses com capital travado, mas, diversificando ainda asskm vale a pena.

      Pretendo ter mais operaçoes, irei ate escrever um post sobre, onde pretendo abrir mao da renda passiva atual, mantendo a que conquistei nos FIIs e continuar aportando, mas a minha maior renda com maiores riscos devo reduzir exposicao e usar mais nesta parte de leiloes ou construcao.

      Quero reduzir riscos, acho que nao compensa passar tanta raiva como estou passando na questao do lote que comprei e nao recebi ate agora.

      Valeu

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  6. "É importante que a Caixa faça o pagamento, caso eu mesmo faça ela não ressarcirá"
    É isso mesmo, confere isso produção?

    Por qual motivo a Caixa não faz o ressarcimento?

    Rafael.

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    1. Ola Rafael,

      Procedimento da Caixa, nao tem um motivo declarado.

      No texto coloquei toda a documentacao que preciso enviar a Caixa para que os debitos sejam sanados.

      É muita coisa viu.

      Fui apenas alertado que se eu pagasse perderia o valor, pois a Caixa nao ressarce.

      Abraço

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  7. Você usa sua renda passiva pra pagar alguma coisa? Ou reinveste tudo ou uma parte ou a maioria dela.

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    1. Opa. Foram apenas duas ocasioes onde resgatei os alugueis de FIIs para outros fins, eu religiosamente reinvisto sempre.

      Basicamente eu junto a renda de trabalho e passiva e pago as contas, tipo, nao diferencio uma da outra.

      Hoje graças a deus minhas contas ja sao pagas com a renda passiva e eu conseguiria viver, sair, viajar perto se fosse demitido.

      Abraço

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  8. Olá VDC!!Parabéns pela compra!!Realmente adquirir um imóvel de leilão por um preço abaixo do mercado e desocupado é um excelente negócio!!Resido em BH e outro dia estive visitando a página da CEF e só tinha apartamento ruim a venda...Em bairros distantes ou ocupados...O jeito é ficar de olho sempre!

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    1. Antes que eu me esqueça....no edital estava escrito já desocupado?Ou foi no dia do leilão que você descobriu?

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    2. Ola IA,

      Tive que pesquisar muito antes da compra, vi muitos imoveis ruins em minha cidade com preços a nivel de mercado, sem desconto.

      Eu comprei um imovel ocupado, mas na realidade estava ja desocupado (a Caixa nao tem controle apurado sobre).

      Descobri isto apos a compra ao fazer a primeira visita na porta do imovel

      Abraço

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  9. Olá VDC, não querendo repreender você, haja vista ter sido um ótimo negócio, mas o que você fez não foi leilão e sim venda direta !! o trabalho final dá quase na mesma, mas as vezes leilão de fato dá mais retorno !!

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    1. Stifler Pobre comentando como anônimo - saiba mais nos comentários de http://stiflerpobre.blogspot.com.br/2017/10/atualizacao-financeira-092017.html

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    2. Olá amigo, porque leilão dari mais retorno, uma vez que o imóvel é o mesmo, mas você já estará pagando ainda menos na venda direta?
      A única diferença é que nos leilões você competirá com pessoas que querem imóveis específicos por os conhecerem e verem mais valor neles. Não quer dizer que eles valham mais, necessariamente.

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    3. Sou o anon 01:05, venda direta é bom também, não desmereci em momento algum, só quis dizer que há diferenças, ele está tentando ser didático com os leitores e seria bom deixar claro essa diferença.
      Em leilões principalmente em segundas praças os preços dos imóveis são mais baixos sim que venda direta, podem pesquisar. Também tem que ver que o pessoal só vê a Caixa, mas tá cheio de leilões de outros bancos. Venda direta é uma ótima oportunidade sim, dá prá lucrar muito com isso.
      Além de tudo isso o caso do VDC foi ótimo, ainda mais que o imóvel estava desocupado, isso poupou os custos da ação, uma baita sorte.

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    4. Olá.

      No final das contas dá no mesmo. A tratativa é a mesma, apenas a forma como se faz a compra muda (um através de proposta aberta ou fechada, outro com a proposta direto na Caixa).

      Não entendi a sua referência: Na verdade 1 leilão é o preço mais alto, 2 leilão reduz o valor, quando ninguém compra vai a venda direta com valores talvez ainda menores do que o do 2 leilão, afinal, a caixa quer receber pra nao ter prejuio.

      Meu caso é a exceção da exceção, tive MUITA SORTE, tenho que ser verdadeiro, e ainda estou na batalha regularizando o imóvel ... Tome dinheiro de ITBI, pqp, fui assaltado, ficou muito caro, pq a prefeitura colocou o valor muito acima do que realmente vale ... E não vale entrar na justiça contra a prefeitura por 1500 reais de diferença.

      Abração

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    5. Sou o mesmo anon, voltei. Que sacanagem, 1500 é pouco a ponto de ajuizar uma ação, mas você pode reclamar, se a prefeitura tiver ouvidoria, o ITBI deve ser cobrado pelo valor da transação, mas quando ela é baixa como no caso de leilões deve ser usado o valor venal, tem até jurisprudência veja https://stj.jusbrasil.com.br/noticias/111947990/base-de-calculo-do-itbi-pode-ser-superior-ao-valor-venal-adotado-para-o-iptu

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    6. Caramba Anon obrigado mais.

      Eu paguei mais de 100% acima do valor da transaçao em si.

      Vou avaliar seriamente uma açao, mas optei por pagar pra regularizar o imovel rapidamente pra por a venda, em paralelo verifico ajuizar uma açao.

      Muito obrigado ajudou MUITO

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  10. VDC, sou eu novamente, o autor do antigo blog, Um Ativo Diferente, sobre aluguel de temporada. Sou seu fã, teu blog me ensinou muito e também me inspirou.

    Agora mudei o meu blog para ficar mais fácil de visualizar seguindo a dica do nosso amigo Uórrem Bife.

    viverdealugueldetemporada.blogspot.com.br

    Estou adicionando você no Blogroll e por favor, adicione o meu!

    VAT - Viver de Aluguel de Temporada

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    1. Opa. Valeu meu amigo, muito obrigado.

      Legal, vou dar uma bizoiada, adicionarei sim, basta ir participando aqui e criar postagens que adiciono sim, blz?

      Abração meu amigo e bem vindo com o novo blog!

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  11. O que que tá acontecendo com o cdi, acabei de olhar agora e está em 7,39%.

    É vergonhoso.

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    1. Não vi, mas caiu muito mesmo.

      Ou seja, apesar de falar que a inflação caiu e bla bla bla, eu gosto mesmo é de ver a grana bruta, e vai cair ou melhor desabar em meus FIIs de Papel.

      Poupança? O pouco que mantive renderia 0,47%, uma mixaria.

      Ta foda mesmo Anon, concordo.

      Abração

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  12. Boa VdC.
    Estou acompanhando a sua luta ai nos leilões. Eu acho que é um negócio que eu nunca faria pq nao tenho a mínima experiência com imóveis no geral. Mas vc tem tudo pra dar muito certo.

    Tem algum prazo que vc pensa em vender ou não importa muito o tempo?

    Abs

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    1. Fala ED,

      Estou aprendendo na raça ...

      Acho que 1 ano a 1 ano e meio pra venda é um bom prazo, pq vou colocar o preço baixo dada a margem que tenho, economizei no minimo uns 20 mil e explicarei no proximo post, quando tiver tempo.

      Abração

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  13. Parabéns amigo, fico feliz que tudo deu certo neste excelente negócio que vc realizou.
    VDC, tenho um consórcio de imóveis para que queimar, será que arisco um leilão?

    Sucesso, abraço
    Bagual

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    Respostas
    1. Bagual meu amigo,

      Pela sua diversificacao acredito que seria uma boa tacada.

      Pesquise bastante sobre, se sentir mais seguro busque um advogado imobiliario que te de todos os detalhes.

      Atente-se ao edital, nem todo imovel pode ser financiado, normalmente aqueles que ja possuem alguma pendencia juridica so podem ser pagos a vista, isto ja é uma boa indicaçao.

      Abraçao e sucesso sempre

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  14. Boa VDC um belo passo para IF

    Continuamos na luta!

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  15. Fala VdC, fazia um tempo que não aparecia por aqui, fico feliz que você está bem e tocando seus negócios com toda disposição. É o "VDC sangue nos olhos da IF".

    Lembre-se: can't see the haters

    Vou ser chato e depois te pago os royalties, se puder dá uma força para o Francke Peixoto ele tem uma página no facebook: Fala FII e esta desenvolvendo um app grátis Plantão FII que é algo muito bom para nós investidores desse produto.

    O cara é super gente boa, de rara dignidade pessoal e com muito conhecimento.

    Abraços,
    Anônimo Dono de Motel, Hotel, Churrascaria, agora sócio em balada, entre outros negócios
    "Prosperando negócios e indivíduos".

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    Respostas
    1. Grande Anon Empresarii,

      Respondi no topico seguinte.

      Tamu junto ai na atividade.

      Abraçao

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Obrigado pela presença! Aprovarei rapidamente seu comentário e responderei brevemente! Grande abraço, VDC - Viver de Construção

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