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terça-feira, 25 de julho de 2017

Girando Patrimônio em Fundos Imobiliários - Venda de HGBS ...

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Olá amigos do blog!

Com muita tristeza realizei um giro em meu Patrimônio, no que tange aos Fundos Imobiliários.


Ainda mantenho a máxima “Preço Não Importa”, mas a Renda Passiva, neste momento, importa.

Antes de mais nada, copiando a frase do blogueiro e amigo Economicamente Incorreto:

Importante:
Este material tem propósito meramente informativo. Não consiste em recomendação financeira ou estratégica para investimentos. Para saber mais sobre as opções de investimento e receber recomendações, procure uma instituição financeira com profissionais habilitados.

Acabo de encerrar posição, e espero que seja provisoriamente, no fundo HGBS - CSHG Brasil Shopping.

Se você quiser entender um pouquinho mais sobre como analisar um Fundo Imobiliário, te convido a ler neste link a divulgação do último relatório do HGBS na Bovespa. Clique Aqui ...

O motivo é bem simples, e a excelente gestão do fundo informou no último relatório que a renda atual não poderá ser mantida. O FII atualmente paga R$ 12,40 por cota, mas os resultados operacionais tem sido bem menores que este valor distribuído, ou seja, o FII tem utilizado as reservas dos tempos de “vacas gordas”, onde distribuía 95% do resultado, para cobrir os tempos atuais de “vacas magras”.

Há poucos meses atrás a renda distribuída era de R$ 13,80.

Copiando parte do Relatório Gerencial: “Ao longo dos últimos anos o CSHG Brasil Shopping FII realizou transações de venda e compra dos ativos do Fundo que geraram lucro imobiliário. Parte desses resultados acumulados não distribuídos de semestres anteriores, de acordo com a legislação de distribuição de rendimentos vigente, foi retida na carteira do Fundo para ser usada como “reserva” de resultado, com objetivo de atenuar eventuais oscilações na distribuição de rendimentos do Fundo. Devido à queda no faturamento dos shoppings e no mercado de varejo em geral, o fluxo de caixa do Fundo veio caindo mês a mês e, por consequência, foi utilizada parte dessa “reserva” para atenuar a queda na distribuição de resultados. Atualmente, esta reserva é de aproximadamente R$ 800 mil. O volátil ambiente macroeconômico dos últimos anos resultou na maior redução do PIB da história, trazendo consequências duras para atividade econômica, tais como: aumento do desemprego, aumento do endividamento das famílias, aumento da inadimplência da pessoa física, diminuição do crédito na economia. O setor de shopping centers sentiu os impactos da desaceleração econômica e temos constatado nos ativos do Fundo um aumento da inadimplência dos lojistas, aumento das renegociações de contratos, queda no faturamento e aumento da vacância. Tendo em vista este cenário macroeconômico, a atual reserva de resultados não distribuídos e uma política transparente e previsível de distribuição de rendimentos, entendemos a necessidade de redução do rendimento distribuído mensalmente a fim de ajustá-lo ao atual fluxo de receitas do Fundo”

Desta forma, até pela minha posição pequena (apenas duas cotas), optei por girar meu patrimônio, encerrando posição em HGBS nesta data e me preparando para analisar o ativo com a divulgação dos novos rendimentos.

Não se trata do Preço da Cota em si, que com certeza será ajustada ao novo yield, mas sim da minha atual Renda Passiva.

Amigos, eu preciso continuar avançando na Renda Passiva, eu tenho um desejo forte de conseguir atingir uma distribuição de R$ 2.000,00 mensais provenientes de renda dos Fundos Imobiliários, pois venho perseguindo este número e minha subida tem sido muito lenta.

Eu aporto, aporto, aporto, e a Renda Passiva dos Fundos Imobiliários se mantêm estagnada ...

Motivos? Vacância. Redução da Taxa Selic. Renegociações.

Eu tenho exposição a tijolos e papéis.

Reapliquei os valores de venda em: CXRI (gosto muito da gestão Rio Bravo x Caixa), BBRC (contratos longos com Banco do Brasil), e de troco comprei FIGS (General Shopping), com RMG até 2019 e que vem cumprindo seu papel, me gerando Renda Passiva maior (yield maior) e aumento de Patrimônio.

Meu chute com o que acontecerá com HGBS:

Vamos imaginar que a renda caia dos atuais R$ 12,40 para R$ 11,00 (reduzindo o mesmo valor da última redução efetuada).

Se a R$ 2.120,00 o FII pagava R$ 12,40, o yield era de 0,58% ao mês.

Para manter algo similar, a cota irá para R$ 1.900,00, pagando R$ 11,00, mantendo 0,58% ao mês ...

Muitos cotistas nem mesmo ficam sabendo das reduções, e quando ela ocorre, eles correm para vender as cotas, e este será (talvez) um momento interessante para meu retorno ao ativo ...

Se eu recebia em torno de R$ 24,80 mensais provenientes deste FII, passando a R$ 11,00 seriam R$ 22,00 mensais.

Já com as trocas que fiz a expectativa é: R$ 29,43.

Na verdade eu ganho automaticamente com a troca, considerando as rendas atuais de CXRI, BBRC,

“Ah VDC, mas a diferença é pequena demais”.

Imagina um cotista com 100 cotas de HGBS, ou R$ 210.000,00 aplicados.

A renda anterior era de R$ 1.380,00.

Passou para R$ 1.240,00.

E agora eu chuto que irá para R$ 1.100,00 ...

O Patrimônio: de R$ 210.000,00 para R$ 190.000,00 ...

Definitivamente, Fundos Imobiliários são Renda Variável ...

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Um abraço e até o próximo post!

VDF – VIVER DE FIIS

34 comentários:

  1. Quando atualizar seu patrimônio veja se consegue montar uma planilha pequena, de duas três linhas, só pra mostrar tudo o que você tem líquido. Tudo que vc tem em FII, poupança, ações e tal.

    Abraço.

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    1. Meu patrimônio é basicamente menos de 30% bruto, restante líquido ... Pretendo mudar isto em breve, provavelmente investindo em imóveis, vamos ver.

      Abraço

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  2. E ai construção, queria saber se você já ajudou seus pais com algum dinheiro e se eles demoraram um pouco pra te pagar...

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    1. Fala Anon,

      Na verdade posso dizer que eu já fui muito mais ajudado financeiramente do que ajudei, propriamente.

      Já tive empréstimos sem juros para um irmão (ã), pagos sem problemas, da mesma forma que já me emprestaram quando comprei meu primeiro veículo.

      Meus pais sempre foram poupadores, até por isto vivem tranquilamente na aposentadoria, sendo a renda do governo apenas mais uma das rendas existentes.

      Nada extravagante, mas uma IF tranquila.

      Emprestar dinheiro pra parentes quase sempre um problema ... Ao invés de emprestar, doe, uma quantia que não te faça falta.

      Ah, até lembrei aqui, tenho uns 1K pra receber de um tio, paguei uma multa de trânsito e outras coisas e já se vão uns 7 meses ... Continuo controlando, mas não ficarei com raiva se não me pagar, mas ele sempre diz que vai pagar rs.

      Valeu, abraço

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  3. Construção, as vezes você sente umas dorzinhas no peito esquerdo? Tipo aquelas pontadas de leve...

    Não sei se isso pode ser contração de osso ou é uma questão de digestão. Creio que não deva ser problema do coração porque tenho isso faz muitos anos, desde criança praticamente.

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    1. Anon, na dúvida, marque um médico.

      Como você sente desde criança, não acho que é algo que vá te matar, mas não custa ir lá e ver né.

      Lembro que uma vez senti meu coração estranho, eu era adolescente, uns 16, 17 anos ... Pensei que ia morrer.

      Fiz vários exames, e no final vi que estava tudo certo.

      Eu li um exame errado, abri sem ter ido ao médico, e entendi erroneamente que eu tinha problema ... O médico leu e disse que estava tudo OK.

      Fiquei umas 2 semanas na maior tristeza pensando que morreria jovem.

      Abraço

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  4. Não quero nem passar perto de fundos imobiliários. Uma vez até pensei sobre isso, mas meu estilo é 100% renda fixa e não tem jeito.

    O importante é aumentar os aportes e poupar. A gente vai conseguindo as coisas.

    Valeu.

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    1. Olá Anon,

      Não há investimento correto, e sim aqueles que nos deixam mais confortáveis.

      Não digo que você esta errado não. A renda fixa no Brasil é ótima e você sabe que não perderá dinheiro, só tem a ganhar.

      Eu achei nos Fundos Imobiliários a medida certa para arriscar, de forma diversificada, meu patrimônio. É um misto entre Ações e Renda Fixa, mas tem sim seus riscos, e como tem.

      Se você dorme bem a noite sem pensar em investimentos, você esta fazendo o certo!

      Abração

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  5. Acompanho seu blog desde 5 de setembro de 2015, ou seja, desde o início. Parece que foi ontem não é mesmo?

    Não li todos os seus posts de ponta a ponta, mas sempre estou por aqui. Abraço.

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    1. Fala Anon,

      Fico agradecido e espero ter contribuído em algo, nem que seja pouco, aí já terá valido a pena.

      Sim, uma pena que exclui vários posts sobre construção no início, eu ainda estava terminando a última obra, uma pena, mas vacilei, era pra ter salvo backup antes ...

      Na época meu primeiro fechamento foi 890K, hoje bateu 1M, graças a Deus.

      Espero permanecer aqui por mais tempo, aprendo muito, e escrever aqui é sempre um prazer.

      Obrigado e um abraço amigo!

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  6. Construção, é normal ter um testículo um pouco maior que o outro?

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  7. Já procurou saber qual a renda "real" do FIGS (sem RMG)?

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    1. Fala Guardiao,

      Subindo anualmente, ja acima de 0,33 por cota.

      O empreendimento esta maturando, tanto que as cotaçoes subiram forte.

      É a pimenta da minha carteira que vem dando certo.

      Pretendo manter apos 2019, pois meu preço de compra é baixo e terei um bom yield com a renda real.

      Abraço

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  8. Tomara que o timing da sua venda tenha sido certo e o da reentrada seja melhor ainda :). Digo isso pois acabo de visitar o Via Parque, que tem um peso legal no portfólio deles. Vai inaugurar um restaurante bem conceituado aqui no RJ(Fiammetta) que atrai clientela A/B/C. Fora isso o shopping tá com 1000 eventos, estacionamento bombando, novas empresas no centro comercial...enfim. Promete.

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    1. Legal Anon ...

      Digamos que voce adivinhou qual sera meu proximo aporte direto, nao via HGBS ...

      HGBS continua excelente, voltarei a ele certamente, apenas mudei a ordem dos aportes com intuito de manter o padrao de renda passiva e superar a barreira intransponivel de 1700 reais mes.

      Boa informacao, valeu.

      Abraçao

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  9. Pq nao usa a mesma estrategia q disse quanto ao fii FAED11?
    Abracao!

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    1. Fala IM,

      FAED é um de meus FIIs classe A, e o desconto ofertado é provisorio.

      Ja HGBS era classe C, e a reducao (provavel) de renda ocorre pelo momento economico, tipo, nao foi um desconto provisorio como em FAED.

      Eu tinha como objetivo aportar um pouco em CXRI e BBRC, entao o que fiz foi alterar a ordem dos aportes, usando a grana da venda do HGBS pra comprar ambos (renda inalterada, deve manter o padrao do mes anterior) e nos proximos dois aportes, ja com a renda definitiva do HGBS eu entro novamente nele.

      Ainda faltam 800 mil em caixa, talvez HGBS segure ai mais uns 2 meses a renda em 12,40, mas uma coisa eu uso muito em FIIs que é meu feeling, e ele me disse pra vender HGBS.

      Eu nao fiquei tranquilo desde que li o relatorio gerencial, e quando nao fico tranquilo eu vendo.

      Abraçao

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  10. Grande VdC, como vai?
    Eu estava relutando um pouco mas me rendi ao CXRI11, a gestão é bem equilibrada, sem sustos, transparente, a taxa de adm é justa, agendei hoje a minha ordem de compra.
    Parece um patinho feio, mas é uma boa alternativa para quem não tem rios de dinheiro para aplicar diretamente nos fundos investidos e nem terá uma LCI com aquela taxa.
    Desejo uma boa sorte a ti nesta renda mensal, grande abraço1

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    1. Fala AA,

      Tenho cotas nele desde 900 e pouco, é um excelente FII, so nao aumentei posicao antes devido a liquidez e spread alto. Acabei pagando spread hoje e comprei 2 cotas.

      A gestao do CXRI ate o momento tem sido excelente mesmo.

      Abraçao

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  11. Perfeito VDC,

    Engraçado que eu tenho uma meta parecida em renda passiva dos FIIs que eu busco para depois dar mais atenção ao mercado de ações. Mas eu ainda não estou tanto na perseguição quanto vc, sei que ainda está relativamente longe, então imagino que ainda demore um pouco.

    Passei por algo parecido com HGRE em março e abril. Eles diminuíram de 10,10 para 9,4. A cota passou de uns 1420,0 para 1300,0. Só que na verdade eu acabei comprando mais nesse nível novo e hoje as cotas já voltaram pro nível anterior, chegando a bater até preços mais altos. Mas, também sei bem que cada caso é um caso. Acho que você vai acabar conseguindo entrar daqui pouco tempo a um preço legal.

    abraço.

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    1. ED,

      Isto varia muito da fase. Eu já estou na fase de consolidação, ainda preciso aumentar o patrimônio, mas num ritmo mais lento, então isto eu faço com aportes e reinvestimento, gerando mais renda passiva.

      Quem esta começando, não precisará tanto assim de renda passiva e pode se dar ao luxo de ir nas Ações, em busca de crescimento patrimonial, ao invés de crescimento de renda passiva.

      HGRE eu também tenho, devido as circunstâncias era impossível manter a queima de caixa, mas a gestão ativa deles é boa. Em breve voltarei ao HGBS ... Tenho certeza.

      Isto da cotação de HGRE subir se deve a redução da Selic, o pessoal começa a comprar pra estar bem posicionado e ter um yield maior ao longo do tempo.

      HGRE fez uma venda de imóvel com vacância, e isto também melhorou as perspectivas futuras, pois seria difícil locar e o custo de vacância de um prédio ou ativo parado também pesa.

      Abração

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  12. VDC fiz isso em BRCR.

    Troquei o BRCR por FIGS pra surfar na RMG, proveitando a boa liquidez do FIGS estou preparado pra entrar de novo no BRCR quando ficar próximo do piso histórico.

    Na venda eu já tive um "lucrinho" que cobre com tranquilidade os custos operacionais.

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    1. Olá Anon,

      Eu também saí de BRCR ano passado, ainda antes da saída completa da Petrobrás, pois eu já sabia o que esperar dele, e reapliquei os valores e outros FIIs. Não me arrependo.

      BRCR é um ativo que sigo, pretendo voltar no futuro, mas aí dependerá do preço da cotação (mesmo eu não olhando preço, olha que estranho), pois no caso dele o yield tende a ser baixo, e na verdade a gestão BTG nele me deixa com pés atrás, pois aquela amortização feita e outras coisas fizeram BRCR perder o seu brilho.

      Alguns imóveis do BRCR não gosto muito, e a questão do custo para manter vacância, fora a exposição ao Rio de Janeiro, me desanimam também.

      O FIGS além de pagar RMG tem melhorado e maturado o empreendimento ... Por isto a cotação esta subindo.

      Pretendo manter posição nele, por mais alguns meses e talvez até mesmo depois da RMG.

      Tudo que me deixa "não tranquilo", eu vendo. Fiz isto com XTED, BRCR, FEXC, RNGO. A nossa paz e tranquilidade não tem preço ...

      Abração

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  13. Você faz a pergunta como anônimo para você mesmo responder. Vide a dos pais, da dor no peito, até a do testículo. O que você ganha com isso?

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  14. Respostas
    1. Claro, eu adoro perder meu tempo criando comentarios para eu mesmo responder.

      Aprenda amigo: Quantidade passa muito longe de qualidade ...

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  15. VDC,

    Apensar de ser uma posição pequena (2 cotas), vc dedicou tempo e esforço para análise... e até para escrever o post.
    Isso demonstra o quanto vc acompanha de perto seus investimentos...

    abraço e parabéns!
    PD7

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    Respostas
    1. Fala Pao,

      Sou adepto do Buy&Hold, a tatica do Buy&Forget nao funciona bem.

      Eu sempre estou de olho no que acontece no geral, e acompanho os relatorios semestrais.

      HGBS ja estava na minha lista de acompanhamento de perto a maos tempo ...

      Que isto, sempre um prazer escrever e informar aos amigos as decisoes financeiras (aprendo muito com os comentarios)

      Abraço

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  16. É VDC, com essa queda da atividade e IGPM está difícil garimpar fundos com yields acima de 0,7% e se forma sustentável! Mas é isso mesmo, temos que procurar o que melhor atende a nossos objetivos.

    Da HG eu tenho o HGRE e estou vendo que daqui a pouco vai acontecer o mesmo. PRecisamos sempre procurar alternativas.

    Abraço!

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    Respostas
    1. Fala Andre,

      A situacao nao esta facil, nem pra HGRE e nem HGLG, que mantenho posiçao.

      Tem que estar diversificado por este motivo.

      Abraço

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  17. Por essas e outras que estou desanimando dos fiis e indo para os reits

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    Respostas
    1. Ate eu estou desanimando VD, meu foco agora serao FIIs mais perenes ainda ... Mas, as vezes me da vontade de encerrar posicao total em FIIs, sinceramente.

      Abraço

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Obrigado pela presença! Aprovarei rapidamente seu comentário e responderei brevemente! Grande abraço, VDC - Viver de Construção

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