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segunda-feira, 13 de novembro de 2017

Rico com Imóveis - Voltando às Origens ...

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Bom dia amigos e amigas do Blog! Tudo bem?

Dia 778 do Plano Independência Financeira ...

Mentira, eu não lembro a data certa ...

Mais uma movimentação pesada de capital que devo manter o registro aqui.

Eu sempre disse que meu Capital da Construção era um capital separado e somente usado para este fim.

Não posso usar este capital para nenhum outro investimento.

Se não tem investimento nesta área, deveria manter o montante aplicado com liquidez em Renda Fixa.

E por pouco tempo, foi isto que eu fiz, usando a Poupança durante um breve período.

Há um mês atrás, adquiri meu primeiro Imóvel de Leilão.

Tive uma sorte absurda ao descobrir que um Imóvel vendido como Ocupado na verdade estava Desocupado.

Ainda estou regularizando o mesmo, escritura sendo assinada nesta semana, em mais duas semanas estará registrado em meu nome.

E durante este período eu avaliava duas oportunidades, uma ainda pendente (esta mais difícil, pois eu teria que vender Fundos Imobiliários para comprar, e não acho correto e não Girarei Patrimônio, mesmo também sendo uma boa oportunidade imobiliária), e outra que acabei fechando nestes últimos dias.

Quando eu estou prestes a fechar negócios, eu me calo, não continuo postando, mas, assinei o Contrato de Compra e Venda e agora posso considerar negócio fechado.

Não pretendo dar muitos detalhes, até por que no outro negócio do Imóvel Venda Direta eu já repassei todos os pontos necessários, e o mesmo contato despachante fará o processo para este Novo Imóvel.

Digamos que eu estou comprando um Imóvel Novo (nunca habitado), diretamente de uma Construtora, que esta com altos estoques na região onde estou adquirindo, mas já vejo que aos poucos este estoque esta sendo absorvido.

Benefícios na compra: ITBI, Escritura e Registro por conta da vendedora.

Margem de Lucro: Um pouco menor do que a margem que aplico nas minhas Construções, logo, pretendo  ou Vender o Imóvel (opção 1) ou no pior cenário Aluga-lo.

Dinheiro de Construção devidamente aplicado em Imóveis.

Este sempre foi o meu plano e a vontade de alterar o mesmo estava grande, comprando Fundos Imobiliários e Ações.

Planos são feitos para serem seguidos, e eu planejei muito bem meus passos para evitar catástrofes financeiras.

O que venho fazendo neste último mês é blindar meu Patrimônio para crises.

Agora conto com 70% do meu “suposto” Patrimônio blindado em Imóveis.

Volto a dormir tranquilo.

Só ainda preciso regularizar a questão do Novo Lote que adquiri, numa operação que se mostrou um verdadeiro fracasso e que realmente tem tirado meu sono, pois, como entrar na justiça contra alguém que você conhece e quis ajudar? Muito complicado, estou dando todo o prazo para a conclusão do negócio, pois não tenho interesse neste lote, não consigo aplicar meus projetos neste lote e não vejo margem para venda, mesmo do lote agora não vejo margem boa pois há vários anúncios.

Imóveis sempre aumentaram meu Patrimônio.

Imóveis são a base de tudo que conquistei.

É aqui que eu dou meus ‘pulos’ Patrimoniais, ou seja, é quando vendo que meu Patrimônio dispara mais do que 6 meses de Aportes.

E eu estava sentindo a perda deste sentimento, desta lógica, deste meu estilo de investir.

Plano dos Próximos Aportes:

Aportes com Dinheiro Venda Lote: Aportes com dinheiro proveniente do recebimento da negociação no lote: 40% irão para Fundos Imobiliários, o restante cumprirei meu Plano de Investimento em Ações, que já esta em curso.

Aportes com Dinheiro Novo: Ações (até cumprir meu plano em Ações), após voltarei a comprar Fundos Imobiliários, lembrando que nesta modalidade eu tenho a minha ‘Renda Fixa’, aplicando em FIIs de Papel.

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Renda Passiva:

Aqui sentirei um baque, necessário.

A minha Renda Passiva nos últimos meses estava exposta a um risco maior, e chega uma hora que a gente deve repensar os investimentos e dizer: Vale a pena?

Eu repensei, e agora peguei todo o lucro de investimentos de risco e joguei em Imóveis, para ver meu Patrimônio crescer como sempre cresceu: De forma constante.

Novo Imóvel Leilão:

Partindo da premissa de mudança de plano, eu não negociarei este Imóvel, não agora.

Estou fazendo uma pequena reforma para Aluga-lo.

Neste momento tenho um pintor rolando tinta branca em todo o apartamento.

Na próxima semana, armário na cozinha e banheiro (ou banheiros).

Box no banheiro (ou banheiros) também será (ão) colocado (s).

Após, contato com Imobiliárias para a locação.

Novo “Novo” Imóvel:

Este novo “novo” Imóvel, que deixarei no ar se tratar de apartamento ou casa, não precisará de reformas ou qualquer coisa, pois se trata de um Imóvel Novo.

A ideia inicial é revender, se o mercado continuar ruim, alugar.

Estou consolidando a minha Renda Passiva para o ‘grande dia’, sabendo que ainda demorará muito, mas muito mesmo.

Trabalho:

Acabou o ‘mimimi’ e a vontade de ser demitido.

A minha margem de Renda Passiva se torna pequena.

Ainda cobrindo todos os meus gastos, mas agora entra na conta pagamento mensal de Condomínio / IPTU para estes imóveis, ou pelo menos para um deles (Condomínio).

Não posso mais ser demitido.

Chega de ‘mimimi ‘ volto a me dedicar, ciente de que não serei promovido, mas ciente também que só preciso manter meu emprego para ir catapultando meu Patrimônio até o grande dia.

Patrimônio:

Apesar de ser uma margem pequena, não morar de aluguel me ajuda muito neste quesito, e ainda tem gente que diz que não se deve considerar Imóvel na Contabilização de Patrimônio.

Eu até respeito a opinião, mas cada um contabiliza do seu jeito e eu sou da área de Construção e Imóveis, e baseio meus fechamentos em VP (Valor Patrimonial).

Eu sei quanto vale, a margem de negociação, o pagamento de impostos sobre lucros e a margem das imobiliárias que negocio.

Por este motivo, realizei uma Reavaliação Patrimonial Completa e isto me fixa ainda mais na linha acima do Milhão.

Meus Imóveis, que já contabilizavam os 5% da negociação imobiliária + pequena margem de negociação + imposto sobre lucro na venda, optei por retirar uma margem ainda maior de negociação (dado o momento) e com isto terei números ainda mais precisos, pois, é melhor ser surpreendido com uma venda com valor superior do que uma venda com valor inferior.

No último Imóvel que vendi, por exemplo, acabei aceitando a venda com uma margem ainda maior de R$ 10.000,00, para encerrar a negociação e pensar em reinvestir, logo, tive meu primeiro Fechamento Patrimonial Negativo, baseado nesta margem.

Agora com a mesma margem aplicada  a todos meus Imóveis, os números tenderão a ser mais corretos, pois estão bem abaixo do valor que contabilizava (+- R$ 50.000,00 abaixo ...).

Neste mês, independente do que ocorra na Renda Variável, eu digo que já estou acima de R$ 1.100.000,00 ...

Nem todos gostam ... A reação dos Anti-Imóveis no Patrimônio ...

“Ah lá, o VDC vai contabilizar Imóvel, vai t*¨%%¨&*&”.


Um abraço e até a próxima postagem.

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VDI – VIVER DE IMÓVEIS

45 comentários:

  1. VdC

    Rapaz, dá orgulho ler o seus negócios em imóveis.

    Meus parabéns.

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    1. Fala Vidinho!

      Obrigado meu amigo.

      Imóveis são minha proteção e meu plano principal de IF, então é sempre um prazer escrever um pouco, apesar de estar longe de conhecer muito nesta área. Sei o básico do básico, que me atende.

      Abração e obrigado

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  2. Excelente plano, vamos ver como vai correr, esperamos que sempre bem

    Abraço e bons investimentos

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    1. Olá DIL,

      Sim, para a locação tenho pensamentos positivos, afinal o déficit habitacional no Brasil continua alto.

      Com a queda da Selic, a tendência é também impulsionar a venda de imóveis, e agora terei mais um a venda, como de praxe.

      Abração meu amigo

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  3. Parabéns VDC, jaja chega no segundo grande milho

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    1. Ele não possui nem o primeiro! Esse valor não tem lá tanta importância. O que realmente importa é RENDA PASSIVA, quanto está entrando no bolso. Esses "trades" estão gerando ganho de capital, mas e a renda passiva?

      Se eu contabilizasse ao estilo VdC, já passaria dos 5 milhões. Vou contabilizar tudo, até as calçolas da minha sogra e a dentadura do meu pai, afinal sou herdeiro e minha esposa também. Além disso vou contabilizar o potencial do meu filho de 3 anos, o moleque tem uma habilidade incrível com a bola, quem sabe virá jogador, vendido ao PSG. Acho que ele vale uns 3 milhões de euros hoje, vou contabilizar.

      VdC para Ministro da Fazenda! Evidente, VdC não é uma pessoa mas uma pequena imobiliária, estou certo disso.

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    2. Fala JA,

      Muito obrigado.

      As coisas vão indo bem, mas é necessário cuidado redobrado. Quanto mais o patrimônio sobe, mais difícil fica para evitar grandes catástrofes.]

      Acredito que imobilizando meu capital eu fico mais blindado para as crises, visto que meu portfólio é muito pequeno e meus aportes também são pequenos para diversificar no exterior (eu também precisaria aprender sobre, sei só o básico).

      Anon,

      A convenção mundial da divulgação patrimonialista da Blogosfera Financeira não permite contabilizar suas calcinhas e seus apetrechos de cunho sexual. Pare de chiliques.

      Não contabilizo imóveis de herança (que espero NUNCA usufruir, prefiro meus pais vivos).

      Contabilize o que desejar, crie seu blog e faça o SEU fechamento.

      Num dado momento os ‘trades imobiliários’ cessarão, travarei uma boa renda em Renda Fixa / Tesouro Direto / Fundos Imobiliários e pendurarei as chuteiras.

      Vou manter seu comentário apenas p/ ver você passando vergonha dando chilique.

      Valeu.

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    3. Esses gifs dos brick haters ein kkkkkk se no imóvel que conquistou sua riqueza, ele esta contabilizado certo sim.

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    4. Anon 16:33 rachei de rir.

      Vou aderir ao termo Brick Haters kkkk.

      Considere-se o dono e percursor desta nova giria que usarei aqui.no blog, genial.

      Abraçao

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  4. "A reação dos Anti-Imóveis no Patrimônio"
    Você sempre fala isso, mas nunca vi ninguém nos seus comentários reclamando...

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    1. Teve uma discussão prolongada a respeito. Pena que não sei em qual post, esse blogger é um lixo, o cara perde o controle dos comentários e do conteúdo. Por isso da desgosto de comentar.

      Se souber o post me fala VdC, mais tarde volto aqui!

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    2. Implemente o DISQUS nessa bodega com o perdão da palavra.

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    3. Ah cara, por isto com o blog novo (Quando a preguiça passar) eu vou começar catalogando melhor.

      É um emaranhado de postagens sem palavras chaves, aí até eu me perco.

      Sugestão: Pesquise no Google (Viver de Donstrução + parte da frase que se lembra)..

      O bom do blogger é deixar livre para discussões, qualquer controle reduz os comentários e penaliza os anônimos ...

      Quem acompanha mais o dia a dia da Blogosfera sabe, é a mesma história de sempre: Um cara que tem 300 mil em Ações na análise dos ‘Anti-Imóveis’ tem mais Patrimônio que um cara que mora num Imóvel de 700 Mil (preço de mercado) e possui 150 mil reais no banco ...

      É uma análise meio sem sentido, mas o mundo é sem sentido como um todo.

      Valeu

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  5. Parabéns pelas sua negociações.
    Faça o que você tem mais experiência.

    Abraços.

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    1. Fala CI,

      Valeu meu caro.

      Se dependesse da bolsa de valores eu já teria falido, sou péssimo em análises que envolvam preço, por isto o lema “preço não importa” se aplica a mim.

      Nos Imóveis aí sim posso dizer que conheço mais um pouco, e tenho explorado mais esta vertente de negócios, perdendo um pouco o medo e arriscando mais.

      Dá medo ficar com capital parado 2, 3 anos? Sim.

      Mas, já fiz o plano de contingência: Alugar.

      E o dinheiro novo continuarei aportando em FIIs e Ações ... E ver no que dá isto no futuro.

      Abração

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  6. Tem q contabilizar mesmo, é patrimônio. Se gera um retorno menor, são outros 500... Mas é patrimônio e ponto final. Do que adianta viver de aluguel e dizer que tem patrimônio "X" se no final das contas o valor de renda passiva para pagar as contas é maior devido ao aluguel?

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    1. Concordo SB.

      Imovel contabiliza-se ao longo do tempo sendo Valorizaçao + Aluguel, logo, usando estas dias variaveis se nota que este investimento bate muitos outros, incluindo renda fixa.

      Basta comparar: Um imovel era comprado em 2000 por X reais, sera que em 2017 estes mesmos X reais comprariam este mesmo imovel?

      Lino, creio que nao.

      Abraçao SB

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  7. VdC, eu sempre acredito que temos em investir no que conhecemos e sentimos conforto. Se esse é o seu caso, é o melhor caminho para você. Claro que há formas de ganhar milhões com imóveis. Só precisa conhecer a fundo o mercado e ter disposição para fazer o que é necessário.

    Eu não tenho e fico de fora rsrsrs

    Abraço e boa semana!

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    1. Fala André,

      Com certeza, e meus melhores investimentos eu fiz em imoveis, entao seguirei a mesma linha com o lema "em time que esta ganhando nao se mexe".

      Leiloes abriram excelente perspectivas pra mim, alem da construçao, e com a retomada do mercado vejo alguns otimos negocios para medio e longo prazo: Sao estes o que estou buscando.

      Em paralelo jogo todo dinheiro dos aportes em FIIs e Açoes.

      Meu primeiro grande numero sera 1.800.000,00, espero conseguir atingir este numero.

      Pode vir para imoveis que o negocio é bom kkk.

      Abraçao

      Ps.: Voce usa Disqus em seu blog. Nao consigo comentar usando o perfil blogger?

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    2. Pois é VdC! "Tem que manter isso, viu?"

      No blog vc pode entrar no Disqus pelo Google, Facebook, Twitter e com uma conta própria para o Disqus. Pode comentar como anônimo também, mas nesse caso o comentário vai antes para minha aprovação.

      Acho que vale a pena vc abrir uma conta exclusiva para o Disqus com seu nick, pois têm muitos blogs com esse sistema de comentários e daí vc não fica preso a isso e nem precisa divulgar sua identidade secreta. :)

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    3. Entendi Andre.

      Farei isto, so nao vi a opçao de comentar anonimamente.

      Abraçao e obrigado

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  8. Fala VDC!

    Parabéns por mais uma compra! Esses benefícios que está tendo ajudam bem não? Ano passado quase comprei um ap por estes benefícios e mais zero INCC. Só não fechei pois onde estou morando foi mais vantajoso

    Abração!

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    1. Fala II,

      Sim, foia isençao da regularizacao que tornou a negociaçao viavel para a venda, sem isto a margem seria baixa e haveria risco de "empate".

      Talvez no seu caso a compra pra investir valeria a pena hein?

      Abraçao

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  9. Construção, um conhecido aqui da minha cidade está saindo na rua e pedindo dinheiro pra todo mundo para abrir uma empresa.

    Ele disse que está inovando com essa atitude. Todo mundo que doar qualquer coisa, 2,5,10 reais, se torna sócio e receberá lucros.

    Parece mais uma doidera. Outra coisa, ele também pede quanto cada pessoa tem em dinheiro no banco, além de imóveis no nome.

    E fica bravo se as pessoas não respondem. Isso ai vai dar a maior confusão ainda! Cara, ele foi até em escola pedir! Vai nas empresas, pede até pra morador de rua.

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  10. Grande VDC,

    Parabéns, vc é um investidor dedicado!
    Sucesso, abraço
    Sigamos em busca da IF.

    Bagual

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    1. Fala Bagual,

      Pra quem nao nasceu rico, nao tem escolha: Comprar o maximo de ativos e esperar o tempo, em paralelo tentando aumentar o aporte.

      Abraçao

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  11. Ótimo plano, VDC! Foi o que o André disse: "temos em investir no que conhecemos e sentimos conforto"

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    1. Com certeza amigo Enriq,

      Imoveis sao meu porto seguro e no que gosto de investir.

      Acredito que esta diversificacao tendera a me deixar bem mais tranquilo.

      Abraçao

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  12. Fala VdC,

    Já disse que essa é tua area, deveria virar trader de imoveis haha. Vou fazer um post referente a minha situaçao e meu imovel atual e gostaria da sua opiniao lá.

    Fica ligado.

    Abraços do BnA

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    1. Valeu BA,

      Estou tentando me especializar agora em leiloes ou imoveis que de pra comprar diretamente e revender com lucro.

      Tenho lido seus posts, estou comentando menos pelo tempo curto mesmo, acompanho sempre.

      Abraçao

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  13. Legal Construção.
    Sucesso.
    Abraço.

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  14. "Ahhimmmm, imóvel é o pior investimento, mimimi, ahiimmm a bolha vai estourar, mimimi, imóvel não dá lucro, mimimi, deixa na poupança, mimimi..." - palavras dos Anti-Imóveis.

    Suas operações com imóveis se assemelham muito às "loucuras" que já fiz com lojas, me identifico muito com suas operações e acho que é uma excelente estratégia pq por mais absurdo que parece à um leigo, é algo que vc sabe onde está se metendo e poucos tem coragem de fazer o mesmo.

    Abraço!

    Corey

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    1. Fala Corey,

      Tem mesmo as similaridades.

      Investimento em imoveis e compra e venda de negocios tem as suas particularidades.

      A maioria nao conhece e acha meio loucura mesmo, ate pelos montantes de capital envolvido, mas estou muito mais tranquilo tendo imobilizado grande parte do meu patrimonio.

      Abraçao

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  15. VDC

    De quanto precisa pra se aposentar?

    Imóveis tem rentabilidade baixa, no entanto, assim como ações dá pra ganhar na valorização do imovel tb, ou seja, são duas frentes de ganho: aluguel + valorização imobiliaria.

    bons investimentos


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    1. Anon,

      Pelo meu padrao de vida atual, fiz umas contas e cheguei ao numero de 1.8M.

      Meu "problema" é a imobilizaçao do meu patrimonio, entao eu teria que ter pelo menos 1M liquidos em renda fixa, FIIs e açoes.

      O que controlo melhor na verdade é a renda passiva.

      Minha renda passiva real hoje sao 4.500 a 5300 em media.

      Triplicando este valor eu poderei dizer que atingi a IF do meu padrao de vida.

      Abraçao

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  16. Boa VdC.
    Sucesso aí no leilões cara.

    Você continua comprando ações e FIIs normalmente, ou deu uma diminuída pra finalizar a regularização dos imóveis?

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    1. Ola Diario,

      Usei a "reserva de emergencia" para comprar ABCP, entao ficarei uns 3 meses sem novos aportes, pagando a regularizacao do imovel novo do leilao e este novo adquirido.

      Quando voltar, sera açoes e FIIs continuando o plano de aportes.

      Abraçao

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  17. VDC, você está bem? tantos dias sem postar assim não é normal...

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    Respostas
    1. Ola IFM,

      Obrigado pela preocupaçao.

      Desanimo e preguiça mesmo, estou mais focado em resolver o problema do lote e regularizar os dois imoveis novos.

      Abraçao

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  18. Olá VDC.
    Acompanho seu blog a anos, porém comentei apenas uma vez.
    Estou aqui para humildemente pedir uma dica.
    Juntei um dinheiro nos últimos anos, e está parado na poupança (estou perdendo dinheiro, eu sei).
    Enfim, quero começar a investir.
    Pensei em criar um conta na easy invest. É uma boa corretora? Dicas de outras?
    Como começo?
    Obrigada desde já e boa sorte com seus novos imóveis.

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    Respostas
    1. Bianca,

      Obrigado. Primeiramente você não esta perdendo nada deixando na poupança, os juros que são pagos são baixos, porém você não tem risco nenhum e seu dinheiro aumentará a cada mês. A poupança não é este vilão que muitos falam, e digo que muitos se estivessem com dinheiro em poupança estariam com maior patrimônio do que em ações, fiis e outros investimentos, por ficarem comprando e vendendo com prejuízo.

      Eu compro ações e FIIs, tenho conta na Socopa e não tenho reclamações, apenas elogios. A taxa de corretagem para FIIs é zero, isto ajuda muito, e em ações custa 7 reais, bem barato pra quem faz 1 movimentação por mês que nem eu em Ações.

      Abração e sucesso

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  19. Obrigada pela dica VDC, você é um dos blogueiros de finanças mais gente fina que conheço!

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Obrigado pela presença! Aprovarei rapidamente seu comentário e responderei brevemente! Grande abraço, VDC - Viver de Construção

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