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segunda-feira, 30 de janeiro de 2017

De Trabalhador Ilegal nos EUA a Construtor de Sucesso: Alberto [Parte 2 Final]

Boa noite Senhores do Milhão. A Luta Continua!


Atenção: Esta é uma obra de ficção, qualquer semelhança com nomes, pessoas, factos ou situações da vida real terá sido mera coincidência

Para quem não leu a Parte 1 do texto, convido-lhe a clicar neste link antes de finalizar a leitura desta postagem. Clique aqui para ler a parte 1.

Como citado no texto anterior, neste novo empreendimento Alberto não tinha analisado todo o cenário macroeconômico e realizou todo seu planejamento financeiro já baseado no seu fluxo de caixa futuro, baseado nas últimas boas experiências de vendas rápidas, devido ao crédito abundante do mercado imobiliário.

Quando iniciado este novo empreendimento, Alberto já estava um pouco preocupado, afinal, mesmo já tendo anunciado a abertura de venda com as imobiliárias parceiras, tendo divulgado também em vários canais de comunicação, a procura estava muito abaixo do que ele esperava, e ao já iniciar a obra, ao contrário do prédio anterior, ele não contava com 30% das unidades já vendidas, afetando então seu fluxo de caixa.

Sabendo do alto custo dos juros mensais, Alberto não teve dúvidas: Além da sua equipe de construção, contratou uma empresa construtora conhecida para agilizar a construção e entrega do prédio. O objetivo era iniciar e entregar as unidades o mais rápido possível, para assim receber o dinheiro da venda de todas as unidades, e quitar o financiamento dos juros do banco.

Apesar de ter sido informada uma taxa pelo gerente de seu banco, Alberto estava muito assustado pois, diariamente, ao acessar a sua conta bancária, ele descobria que o saldo devedor tinha aumentado muito em relação ao dia anterior. Eram os famosos ‘juros sobre juros’ do financiamento bancário atuando contra Alberto.



O seu alto custo de vida, somado aos juros que agora pagava mensalmente e ao fluxo de caixa sem entradas, estavam deixando Alberto muito preocupado, mas ele decidiu seguir adiante ‘até onde o dinheiro durasse’ na construção do prédio, até pensando que isto facilitaria a venda, tendo algo já pronto.

Ledo engano ...

A crise econômica já tinha chegado ao Brasil, com o desemprego elevando-se a cada semana, empresas reduzindo investimentos e outras já não conseguindo pagar os juros de suas respectivas dívidas.

O alto estoque de metro quadrado, com novas unidades iniciadas nos tempos de bonança financeira, sendo entregues neste novo mundo da crise imobiliária, também prejudicavam muito as suas tentativa de vendas, com a concorrência elevada e preços abaixando a cada dia.

O seu custo de construção, considerando os juros pagos pelo financiamento, estavam subindo a cada mês, sendo impossível a ele reduzir o valor dos imóveis, se quisesse manter a sua generosa margem de lucro.

E já no início da fase de acabamento, uma das fases onde mais se gasta dinheiro com menor tempo, a fonte secou: Alberto estava sem caixa para realizar novos pagamentos e para a compra dos produtos de acabamento, tendo dificuldades inclusive para honrar com os próximos pagamentos de seus passivos comprados com financiamentos, aluguel da loja no centro da cidade, e principalmente dos juros pagos ao banco.

Alberto não teve escolhas: Teria que reduzir na marra seus custos fixos e conseguir capital para findar a obra, e receber os primeiros pagamentos.

Começou vendendo seus dois veículos, e comprando um Gol básico, 2 portas, sem ar condicionado, sem vidros elétricos, para pagar parte das dívidas e conseguir comprar o material restante de acabamento.



Já neste momento, ele tinha alterado a proposta de compra de melhores materiais de acabamento, alterando o padrão dos imóveis para algo bem mais simples do que inicialmente proposto.

Por não ter tido ainda a venda das demais unidades, reduziu drasticamente o preço dos imóveis, num valor que ainda teria lucro, mas, considerando o custo do dinheiro empregado para construção com os juros exorbitantes que se tornavam maiores a cada mês,  era praticamente fechar a obra para pagar o financiamento e se recompor financeiramente antes da próxima obra.

Com a redução drástica no preço, conseguiu realizar a venda de 6 das 16 unidades, e com a entrada de capital novo, ele, neste momento trabalhando praticamente sozinho com poucos ajudantes, conseguiu capital suficiente para segurar os custos fixos mensais e avançar com a obra, mas, mais uma vez, o capital não foi o suficiente para finalizar toda a obra, com cerca de 90% da obra concluída, mas ainda com itens faltantes.

O objetivo de Alberto neste momento era conseguir finalizar o imóvel a qualquer custo, pois ele havia recebido somente o valor de entrada dos seus imóveis, e, conseguindo finalizar a obra, ele receberia os 80% finais das 6 unidades vendidas, o que lhe daria fôlego financeiro para fechar a obra.


Tentando reduzir seus custos, tentou em vão renegociar o valor do aluguel pago, mas o contrato atípico realizado que garantia o pagamento ainda por alguns anos não possibilitou o cancelamento ou redução, devido a uma alta multa estipulada em contrato, onde o dono do imóvel não aceitou alteração.

A casa luxuosa adquirida, marca de seu status, não poderia ser vendida, e a liquidez também era baixíssima! Como usou parte em recursos do FGTS, a casa somente poderia ser vendida à vista, logo, seria extremamente complicado se desfazer do luxuoso imóvel para quitar as dívidas.

O baque de ter se desfeito de seus dois veículos de luxo tinham sido muito fortes, e os amigos de festas já não estavam tão próximos neste momento conturbado vivido por Alberto.

Reduziu ainda mais o preço de algumas unidades, conseguindo vender mais 6 unidades, ganhando novo fôlego para avançar com as obras, ficando em torno de 96% concluído, mas ainda não sendo suficiente para obter o Habite-se, que é a documentação necessária para que os compradores pudesse realizar o financiamento dos imóveis pela Caixa Econômica Federal.

Além disto, o valor para regularização final dos imóveis era considerável, e ele não dispunha deste capital, entrando em um grafo: Ele precisava de mais dinheiro para completar o pagamento dos impostos e concluir os 4% restantes da obra para assim receber o valor de venda, mas sem este dinheiro ele não conseguia avançar, e a cada mês a sua situação financeira se complicava ainda mais.

Foi então que decidiu tomar um empréstimo pessoal a taxas absurdas para tentar finalizar os 4% finais da obra, mas, já nesta fase, recebeu o aviso de entrada de um dos compradores na justiça contra a sua empresa, alegando que o prazo estimado para a entrega já estava com grande atraso. Os demais compradores começaram a fazer o mesmo ...

Agora, além de todos os gastos, Alberto ainda estava sendo processado, e um novo gasto teria que ser adicionado em suas contas: Advogados.

Alguns moradores mais estressados resolveram se mudar para o imóvel, mesmo ainda faltando os últimos ajustes, pois alguns tinham perdido o emprego e não conseguiam mais bancar os aluguéis, e entraram a força nos imóveis ainda inacabados.

E em paralelo, começou a perder na justiça os primeiros processos, sendo obrigado a arcar com o aluguel de alguns moradores, e a pagar danos morais.

Empregados de sua empresa também entraram com processos, pois o salário começou a atrasar, e alguns funcionários contratados sem a carteira assinada também o acionaram na justiça, e com as provas que tinham em mãos, era certeira a derrota de Alberto na justiça ...

Sua casa luxuosa foi a leilão.

Seus outros bens foram também leiloados.

Seu nome ficou sujo.

E seus amigos, bem, seus ‘amigos’ sumiram ...

Hoje Alberto só tem um plano em mente: Voltar ilegalmente aos Estados Unidos.

Resta saber como ele conseguirá pagar novamente os ‘coiotes’ ...

...




Resumo da História: Muito cuidado antes de alavancar (usar empréstimos) para obter lucros, em quaisquer atividades. Não dê passos maiores que a perna, e mantenha sempre seus custos fixos baixos. Não faça como o Alberto!

Um abraço e ótima noite!

VDC – VIVER DE CONSTRUÇÃO

13 comentários:

  1. boa, curti a moral da história.
    serve para quem está iniciando, mas para os já velhos de guerra também hehehe

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    1. Com certeza MP, serve de exemplo para o que nao fazer, principalmente em manter a simplicidade e nao alavancar nunca. Abs

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  2. Olá VDC,
    Parabéns pela estória.
    Da para aprender muito com esses dois post que você escreveu.

    Abraços.

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    1. Valeu CI,

      Alavancar e viver de forma acima das capacidades financeiras nao poderia gerar outro resultado.

      Abraco

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  3. Tem muito empreiteiro nesta situação, pagando a obra anterior com a nova. Tinha configurado para receber avisos quando comentassem no blog, mas parece que não deu certo, acabei não visualizando e só fui liberar agora. Obrigado pelos comments!

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    1. Olá Guilherme,

      Verdade … Conheço alguns 3 pelo menos nesta situação.

      Sou fã do seu blog já rs, passarei lá sempre que tiver tempo e postagens novas.

      Abraço

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  4. VDC,

    É meu caro ... o prejuizo machuca.. mas a alavancagem mata! Tem que ser um puta gerenciador de risco ....

    Abs,

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    1. Amigo Rodolfo,

      São raros os casos onde a alavancagem dá certo. As empresas podem trabalhar alavancadas, claro, mas pessoa física alavancar, ou empresa pequena ... O risco é muito alto.

      Eu prefiro não alavancar e andar com passos do tamanho da minha perna rs.

      Abraço

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  5. Conheço um cidadão que só opera alavancado. O cara é empresário, ganha rios de dinheiro e joga tudo na bolsa. Já quebrou 3 vezes operando alavancado e continua operando desta forma. Tem gente que não aprende nunca!

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    1. Olá IR,

      Estas histórias de gente que quebrou na bolsa alavancando e que se reergueu é pura balela, ou alguém que é tão sortudo que ganharia na mega sena fazendo apenas um jogo de 6 números.

      O que enriquece é trabalhar, e empréstimo significa que seu lucro será repartido com outras instituições.

      O melhor: Dar o passo do tamanho da perna (não alavancar) e viver simples, claro.

      Abraço

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    2. Sim... esse cara é empresário... ele se reergue sempre com a empresa dele que é sólida e lucrativa... só que perde tudo na bolsa... pra mim ele é doido... kkkkkkkkk

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  6. Vixi VDC,
    Quando desgraça pouca é bobagem!
    Mas pior que esse é um caso bem realista que inclusive pode ter acontecido com alguém nos últimos anos.

    Abraço.

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  7. Olá KB,

    Infelizmente, é a realidade de muitos construtores, e até de empresas grandes incorporadoras ... Alavancagem quebrou!

    Abraço

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Obrigado pela presença! Aprovarei rapidamente seu comentário e responderei brevemente! Grande abraço, VDC - Viver de Construção

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