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segunda-feira, 16 de janeiro de 2017

Como Investir em Fundos Imobiliários ... Exemplo com FEXC ...

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Boa noite Senhores do Milhão. A Luta Continua!

Poucas vezes na minha vida eu pude dizer que realizei uma operação de compra e venda na bolsa de valores baseada em ‘Timing’ com sucesso.

Este é um exemplo de que ter Fundos Imobiliários para Buy & Hold é bem diferente de Buy & Forget, e neste caso clássico gostaria de demonstrar com meu próprio exemplo, um investidor comum como você leitor, como uma ação baseada em fundamentos teve uma excelente performance no patrimônio, realizando uma movimentação baseada não em números, mas sim na percepção de risco.

Para que você consiga realizar ganhos em suas operações, você precisa ter a sua técnica desenvolvida e saber exatamente o que você esta fazendo.

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É o que vem ocorrendo atualmente comigo nos Fundos Imobiliários.

A minha técnica? Preço não importa. Se preço não importa, eu preciso olhar os fundamentos.

Não digo que me tornei um expert, um especialista, mas hoje eu sei bem o que faço e quais riscos corro em cada um de meus ativos.

Eu detesto alterar a minha carteira de Fundos Imobiliários, pois todos os que atualmente permanecem tem o seu valor, ou pelo menos tinham, quando eu optei por inseri-los em meu portfólio.

Mas, alguns fundamentos mudaram, de um FII que era um dos meus Classe A, e que optei por fechar completamente a posição: FEXC – BTG Pactual Fundo de CRI.

Antes de continuar falando sobre, é extremamente importante que você, leitor, entenda que eu não estou sugerindo a você fazer o mesmo, apenas relatando o que eu, como mero investidor pessoa física e sem qualquer qualificação profissional na área financeira, realizou em sua própria carteira.

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Importante:
Este material tem propósito meramente informativo. Não consiste em recomendação financeira ou estratégica para investimentos. Para saber mais sobre as opções de investimento e receber recomendações, procure uma instituição financeira com profissionais habilitados.

Eu não tinha motivos para pensar no fechamento de posição em FEXC, pois ele sempre teve uma boa performance e era um FII que eu confiava.

Tudo começou a mudar com as notícias da redução do nível da inflação. Até aí, tudo normal, pois para comprar FIIs de Papel você precisa saber a diferença entre o que é um ganho real e o que são ganhos nominais.

Sendo bem resumido, ganho nominal será o seu ganho bruto num investimento, já o ganho real será o que você lucrou retirando todas as taxas e a inflação.

É o ganho real que é o que importa, tenha isto em mente.

Com a redução da inflação e IGPM, os rendimentos nominais de FEXC passaram a ter uma queda considerável, o que é totalmente normal, mas, devido a sua maior exposição ao IGPM em comparação aos seus pares, o resultado seria um menor valor de yield e um menor distribuído mensalmente.

Isto por si só já poderia fazer com que eu movesse meu portfólio, retirando-o do mesmo, visto que, a maioria dos investidores em FIIs é movido a renda, logo, redução de renda significa redução do preço da cota, para um ajuste ao yield (se um FII pagava R$ 1,00 (1%) com a cota valendo R$ 100,00, o mercado tende a reduzir a cota para R$ 80,00 caso o FII passe a pagar R$ 0,80 (mantendo 1%)). Este é um exemplo hipotético, mas que facilita o entendimento.

Como não olho preço (ou tento não olhar como sempre repito), mantendo-se os bons fundamentos eu não teria nada a fazer, afinal, o que importa são os ganhos reais como citei acima.

Acontece que,  o FII, que era um dos melhores na minha opinião, comprou papéis de dívidas da Construtora PDG, que esta tendo muitas dificuldades para o pagamento dos juros e realmente esta há beira da recuperação judicial / falência.

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O percentual ... 7,17% da carteira ...

Não tive dúvidas: O FII começou a não me deixar mais muito tranquilo, e eu optei por fechar toda a posição, mas, não tudo de uma vez, ir saindo aos poucos, da mesma forma que entrei ...

Acontece que o senhor mercado nos trouxe uma alta fortíssima nos Fundos Imobiliários, e com esta alta consegui encerrar toda a minha posição com PM em torno de R$ 108,50 ... Foram raras as vezes que vendi tão perto do topo, pois, eu saí antes da divulgação da renda, que, pelo que eu já tinha calculado, seria ainda menor que o divulgado no mês anterior.

Total da renda FEXC para Janeiro 2017: R$ 0,68 por cota.


Impacto na cotação e parte do relatório gerencial que mostram o peso da PDG em FEXC:


A venda de FEXC divulguei nesta postagem aqui, no dia 04/01, e isto realmente contribuiu para a minha subida patrimonial, pois o dinheiro da venda foi alocado em outros FIIs que tiveram considerável alta nestes últimos dias ... Link da postagem da venda de FEXC: http://viverdeconstrucao.blogspot.com.br/2017/01/um-susto-apos-girar-o-patrimonio-r.html

Eu também vendi RNGO ... Será que veremos o mesmo efeito? Só o tempo dirá, mas, estou tranquilo novamente com meu portfólio.

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Resumo de hoje: Por mais que eu tenha tido uma saída excelente de FEXC, não devemos nos basear nos preços para a tomada de decisão. Mesmo se FEXC estivesse custando R$ 114,00, eu estaria satisfeito comigo mesmo, pois eu eliminei um motivo de preocupação, e é assim que devemos agir na Renda Variável.

Um grande abraço e até a próxima postagem!

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VDC – VIVER DE CONSTRUÇÃO

21 comentários:

  1. Excelente "trade" baseado nos fundamentos! Sua carteira ficou mais robusta com um FII de papel a menos!!! Apesar de não ser o ponto principal, preço é um dos meus critérios de avaliação... Não só para buscar oportunidades, mas principalmente para não cair numa furada... Por exemplo, não vejo sentido em pagar agio de 20%, 30% sobre o patrimonio do fundo... P/VP é um importante critério nas minhas análises.

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    1. Ola IR,

      Foi um bom trade sem querer, mesmo se eu recomprasse posicao ja teria sido benefico e lucrativo, mas, eu nao gosto de tentar este tipo de coisa, com o proprio RNGO eu sai e ele subiu.

      Eu nao olho VP nao, veja o XTED: VP de 60, mas, sem muitas perspectivas.

      Mas, quem sabe olhar VP concordo que pode sim servir de base, o proprio XPGA foi um que o VP bem acima da cotacao me animou a entrar, apesar de que os fundamentos dele é que me motivaram mais a compra-lo.

      Abraço

      Abraço

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    2. Já eu penso que faz todo sentido uma gestão ativa da carteira. XTED não deixa de ser uma oportunidade... O momento é péssimo, mas para investidores de longo prazo pode ser excelente. Não duvido nada que uma empresa estrangeira que for operar o pré-sal alugue o imóvel daqui há algum tempo. Na época que XTED estava alugado para a Petrobrás eu achava um investimento bastante arriscado e a relação risco x retorno não compensava... A situação atual já é mais atrativa... Ainda não encarteirei, mas estou de olho... E com certeza quando encarteirar (Se encarteirar) um FII de escritório monoinquilino vai ter que sair da minha carteira de forma a mantê-la enxuta... Vamos ver...
      Abraços.

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    3. Sobre RNGO, só não sei por que vc saiu...

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    4. Ola IR,

      Concordo que XTED pode ser uma boa opção, mas eu prefiro olhar de longe mesmo.

      RNGO a região nao me agrada tanto (posso estar errado), e ha alguns contratos para revisao neste ano.

      Optei por aguardar isto fora do ativo, e justamente nesta semana houve indicação de compra pra RNGO, o que elevou os preços.

      Abraço

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  2. Olá VDC, não vejo como "girar patrimônio" o seu exemplo, foi uma ótima movimentação pensada, basicamente uma jogada de xadrez..claro que existia o risco de dar errado, mas nada que fosse te sabotar e deixar seu rei exposto...Queria ter tido essa antevisão em XTED, teria saido bem antes da PETR sair, comprado tudo de agências e vrta kkkkk, mas são os erros que dão as lições mais fortes, por outro lado tb sai de edga na hora certa (ainda que acredito no potencial razoável).
    Acho muito mais interessante ficar de olho nesse panorama semanal/quinzenal/mensal do que o HB aberto todo dia, olhando a flutuação de preço

    Por fim, VC já se interessou por investir em FIPs? Sinceramente não conhecia nem oq eram,até ver o GAMA comentando no Teztner

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    1. Ola U,

      O FEXC ja me incomodava a certo tempo e eu tinha uma posicao maior nele que me deixava ainda mais desconfortavel, e consegui esperar um momento bom de saida, foi uma excessao mesmo, mas fiquei mais tranquilo.

      Eu tambem paguei pelo aprendizado em XTED, e pior, aloquei mais dinheiro cerca de 4, 5 dias antes da noticia da saida da Petrobras.

      Este foi um otimo ensinamento, pois eu olhei apenas o alto yield e o inquilino e nem dei bola para a localizacao e as demais variaveis envolvidas.

      Nao conheço sobre FIPs. Pode dar mais detalhes? Dependendo surge uma postagem a respeito do tema.

      Abraço

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  3. Em compensação RNGO decolou depois que você vendeu... Investir de sucesso nunca deve contar vantagem...

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    1. Ola amigo,

      Sim, RNGO teve recomendacao de compra por uma corretora ou algo parecido, mas, sera que esta alta tem fundamentos?

      Eu posso ate recomprar RNGO, mas somente apos entender a revisao de contratos.

      Cara, eu sou dos piores investidores de timing, tenha este caso de FEXC como uma excecao rs.

      Mas agora consigo dormir tranquilo, pois aloquei a venda de RNGO em outros 2 FIIs que tiveram alta, mas, no fundo o que importa mesmo sao os rendimentos mensais, e na minha visao nao sei se RNGO continuara pagando 65 centavos por cota, eu prefiro ver a revisao contratual primeiro, e alocar em outros FIIs que manterao a renda atual inalterada.

      Abraço



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  4. Buenas, VDC! Bom ler seu post... lembrei que tenho que eliminar esse FII da minha carteira, tenho tão pouco dele que até tinha esquecido (kkkk). Em questão dos FIIs de recebíveis, eu acredito que a maioria terá uma queda nos rendimentos e, consequentemente, no preço das cotas, pois a queda dos indicadores (Selic, IPCA e IGPM) vai afetar os valores à receber. Ainda não avaliei um por um, mas é o que espero para os próximos meses.

    Abraço e sucesso!

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    1. Ola IV,

      Terao queda sim, mas continuarão gerando rendimentos reais, e os bons FIIs de papel conseguiram amarrar boas taxas para o curto e medio prazo.

      FEXC sempre foi otimo, em breve voltarei a ele, resolvendo o problema PDG.

      Abraco

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    2. VDC, eu concordo. No longo prazo acho interessante. Por isso, não pretendo vendê-los, apenas o FEXC11B. Só vou deixar o peso deles caírem na minha carteira devido aos novos aportes. Penso como você sobre girar patrimônio... só o estritamente necessário!

      Abraço!

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  5. FEXC ,XTED ,RBGS ,NSLU são meus únicos FII que estão no vermelho , e CEOC e XTED sem renda , só que apesar dos pesares ainda estão mantendo a renda geral da carteira por volta dos 0,80% .
    Acredito que venha um mar vermelho logo logo , ultimamente tenho comprado sempre acima do meu PM , mais eu sei que em teoria o preço converge para a media, sigo comprando o que a tabela manda , futuramente trocarei alguns, se bem que sempre muda a joia da coroa kkkkk
    abraço

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  6. VDC!
    Concordo que não devemos nos basear no preço na hora de investir, mas principalmente você ficar repetindo que "preço não importa" acho um exagero! kkk

    Tenho que começar meus estudos em FII, você tem sido uma verdadeira inspiração!

    Abraço!

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    1. Ola Turista,

      Isto me ajudou e ajuda muito, por isto repito sempre.

      Fico feliz, em breve disponibilizarei um material bem completo sobre FIIs; estou criando.

      Abraço

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  7. VDC,

    Bom ... eu.... você já sabe.... compro tudo e liquido tudo de acordo com a curva de juros rs ...

    Abs,

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    1. Haha você poderia mudar o nick para Mestre do Timing rs
      Sua estrategia é muito boa sim.abraço

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  8. VIver de Construção...

    ajuda nos na divulgação na sua lista de blogs... ja inclui o seu!!!

    http://livredochefe.com.br/

    Valeu!!!

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    1. Opa! Vou dar uma olhada.

      Continue participando aqui pois sempre vou adicionando a turma.

      Abraço

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  9. Bem, fiz um movimento bem mais radical que o seu.Não vendi apenas FEXC. Vendi: XPGA, BCFF, e MXRF, ou melhor estou vendendo. Pois vou vendendo eles aos poucos. FEXC, XPGA e BCFF já sairam da minha carteira. Agora, so falta MXRF.
    Quando SDIL e agora RNGO subiram vendi algumas cotas mas parei por ai.
    Analisei e não vi mais sentido possuir FII de papeis. Prefiro correr o risco nas debentures pois ai a escolha e minha.
    Daqui pra frente FII só de tijolo.

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    1. Fala Sandman,

      BCFF: Também vendi há um tempinho, comprei quando não sabia escolher bem, gestão não é muito boa. Gostei da venda.

      MXRF: Esta indo até bem, disseram que investiriam mais em aquisição de novos empreendimentos e que a renda poderia ser impactada, a princípio vou manter, mas é um FII pra estar sempre de olho.

      XPGA: Era péssimo, mas eu acreditei nele desde os 70 e poucos. Agora a gestão esta muito boa, estava bem abaixo do VP, acho que vale a pena segurar.

      RNGO realmente eu não esperava uma alta tão forte, mas eu não estava me sentindo bem mantendo posição e agora estou tranquilo.

      SDIL já tive, mas saí, exposição alta a BRF, que se não me engano esta construindo galpão próprio (pelo pouco que me lembro).

      Eu ainda gosto bastante dos FIIs de Papel, mas realmente há investidores que optem por comprar debêntures, CRIS e outros tipos por si só, não acho errado, desde que saiba o que esta fazendo.

      Com a redução da selic, faz sentido sim comprar tijolo ...

      Preciso de mais tempo para analisar um novo FII pra entrar na carteira, a princípio sem tempo e análise continuo aportando naquilo que já tenho mesmo.

      Abraço

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Obrigado pela presença! Aprovarei rapidamente seu comentário e responderei brevemente! Grande abraço, VDC - Viver de Construção

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