Viver de Construção

Blog sobre Investimentos e Tranquilidade Financeira ...

quinta-feira, 15 de março de 2018

Nova Compra em Renda Variável: Mérito Desenvolvimento Imobiliário (MFII)

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Aportadores do Milênio, boa tarde! Tudo bem aí?

Aqui, tudo beleza!

Dia hoje de festa.

Na verdade, todo dia que eu aporto, comprando mais uma parcela da minha Independência Financeira, eu fico muito feliz.


HOJE TEVE APORTE!

Eu satisfeito por mais uma compra.

As dificuldades existem.

Nem todo dia meu trabalho é tão legal, mas eu tento ser muito positivo.

Hoje mesmo, uma reunião foi agendada, eu nem queria ir, pensei que perderia meu tempo.

Fui lá, vi que ajudei muito a pessoa, expliquei sobre a atividade que estou coordenando, e isto me mostrou a importância de continuar sendo positivo.
  
Enquanto outros colegas de trabalho ficam em sites, namorando veículos zero KM, compras de aparelhos e apetrechos diversos no Mercado Livre, Amazon, Submarino ...

Eu fico aqui, sonhando com a compra de ativos!

Cada um no seu quadrado mesmo ...

Ps.: Movimentei a carteira de lixo Criptomoedas, próxima postagem detalharei o quanto perdi  que fiz.

Indo para a vertente financeira real, hoje fiz este aporte, ou melhor, reinvestimento:

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Sobre a movimentação na B3 ... Ativos lastreados:

Foram 10 cotas novas adquiridas. Adquiri este FII aqui ...

Não tenho coragem suficiente para aportar um valor muito mais alto na Mérito, para mim é FII Classe C com maior risco!

Ele, seguramente, é um dos meus FIIs mais arriscados ... Se me permitem este trocadilho infame.

Optei deixando Engie para um aporte posterior, economizando uma ordem de compra!

O motivo foi a adequação da carteira ao meu modo de investimento em classes! Com a desvalorização da cota (que foi acima de R$ 150,00, se não me engano), o valor investido ficou abaixo da linha de base que considero, e por isto tive que realizar este aporte.

Também aportei nele para aumentar em R$ 11,80 a minha renda no mês que em, pois ele vem pagando R$ 1,18 por cotação.

Se você me perguntar, eu responderei que não considero este FII para Aposentadoria.

Assim com outros FIIs que tenho, amarrados a ótimos contratos atípicos, no momento oportuno ou eu sairei dos mesmos, ou permanecerei ciente dos riscos, logo, este é um motivo para que eu não valorize tanto a divulgação da minha carteira aqui no blog.

Agora, exceto nesta compra específica, tenho dado foco a Ações / FIIs para Aposentadoria.


O que sobrou, deixei já na corretora, pois no final do mês tenho que pagar a subscrição das ações de Itaúsa (ITSA3).

Para quem quiser entender mais do MFII, deixo abaixo a transcrição do site do Tetzner!

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Para quem só queria ler o que fiz, fico por aqui!

MFII11 – MÉRITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO I – FII

O Mérito Desenvolvimento Imobiliário I é um fundo de investimento imobiliário constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado, e tem como objetivo principal a aquisição de participações de empreendimentos voltados para a incorporação imobiliária.
O conceito do FII é bastante interessante e sua forma de operar também, uma alternativa para diversificar em projetos de desenvolvimento e incorporação.
Pode atuar em qualquer segmento (residencial, comercial, logístico, hoteleiro entre outros) desde que seu objetivo seja a venda final do imóvel.


Os projetos, quando são investidos, podem estar em qualquer fase, por exemplo: na compra do terreno antes da aprovação, na participação do projeto após a aprovação antes das vendas, quando o empreendimento já estiver em obras ou, ainda, quando já estiver concluído e entregue e houver apenas um crédito a receber.

A atuação do fundo nos projetos é ativa, os gestores participam de todas as decisões que são tomadas no âmbito dos projetos junto com os incorporadores. Por exemplo, na escolha do terreno a ser comprado, na escolha do produto que será lançado no local, estratégias de marketing, preços de venda, construtoras que serão contratadas para o empreendimento entre outras decisões.
Não foca em um tipo de projeto específico nem em uma região específica; ao analisar um projeto, fazem um estudo de mercado na microrregião para avaliar se o projeto se enquadra naquele local e é atrativo em relação ao risco/retorno.

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Não tem nenhuma parceria fixa com construtora/incorporadora, são analisados projeto a projetos. O regulamento permite um projeto tipo retrofit, mas existem poucos projetos com uma rentabilidade atrativa, pois, nesse tipo, a negociação na compra do imóvel é bem relevante.
Pretende manter a carteira do fundo com projetos em fase final (com fluxo de caixa positivo) e com projetos na fase inicial/intermediária (com fluxo de caixa negativo) de maneira que o fundo sempre tenha uma geração de caixa e realize distribuições de rendimento mensais.
Ao participar de um projeto em que, por exemplo, o investimento do fundo seja 50 e o retorno (capital+lucro) seja 125, o fundo irá distribuir 75 de rendimento aos cotistas e reinvestir os 50. O regulamento prevê que o fundo distribua no mínimo 95% do lucro base caixa, mas o fundo irá distribuir os 100%.
Taxas
Gestão Mérito: 1,85%
Administração Planner: 0,145%
Custódia Planner: 0,005%
Performance Mérito: 20% do que exceder o CDI (se negativa, apropriada e rebatida futuro)  
* A taxa de performance é acumulada em base mensal, paga uma única vez no começo do ano.
RI: contato@meritoinvestimentos.com
  
Valeu!

VDFII – VIVER DE FIIS

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20 comentários:

  1. Eu até faria umas compras de FII, mas tenho parentes que sempre pedem dinheiro emprestado. Fica ruim ficar vendendo toda hora, podendo tomar até prejuízo.

    Não gosto de emprestar nem 100 reais. Calcule valores maiores então.

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    1. Ola Anon,

      Dinheiro em bolsa é aquele superfluo que nao deve fazer falta, salvo em casos muito especiais, exceçoes mesmo.

      Se voce nao gosta, pra que emprestar? Emprestimo de dinheiro é algo que gera muitas brigas. Evite ao maximo.

      Pense nisto.

      Emprestimo é no banco, salvo para parentes muito proximos.

      Valeu

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    2. Ué, tendo parente pedindo emprestado mesmo aí e que compra FII mesmo, na hora que pedissem mostrava o saldo da conta corrente no minimo kkkk

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    3. Eu sou bem assim.

      Dia destes colega perguntou se eu podia emprestar 1K, eu disse q se ele achasse alguem pra me falar tambem, e mostrei meu saldo de 100 reais na conta rs.

      Nem rendeu a conversa mais apos isto.

      Tatica boa.

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  2. Bom esses FIIs de desenvolvimento imobiliários são mais arriscados, seguramente para ter uma pequena porcentagem na carteira, para não se expor muito ao risco.

    Abraço e bon investimentos.

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    1. Muito risco mesmo Dil, tem total razao.

      O que dilui o risco aqui é a quantidade de dinheiro que entrou nas varias emissoes, que devera manter um caixa pra pagamento por varios e varios meses.

      A gestao parece boa, mas de fato os riscos sao muito grandes.

      Abraço

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    2. Comprei MFII sempre nas emissões, então meu DY é bem bom. Subscrevi hoje em VISC11, 112 cotas e completei uns aportes em FEXC11 só para ficar um numero redondo. Ia me desfazer mas está com um DY bem interessante no momento.

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    3. Me desfiz de fexc la atras quando estava prestes a explodir um cri, sai antes acho q por sorte.

      Agora esta voltando a pagar bem, serio candidato a uma reanalise para voltar a minha carteira.

      Subscreveu bem demais anon!

      Visc esta na minha lista de analises, acho que comprarei cotas nos proximos meses.

      Se der entrarei na subscriçao para quem nao tem cotas, ou comprarei a mercado mesmo.

      Valeu

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  3. Hoje a minha maior posição na bolsa é em MFII11 e não acho um ativo tão arriscado assim.

    É lógico que por ser um ativo de desenvolvimento imobiliário não tem aquela garantia, aquela coisa certinha, de já ter o lugar pronto para receber inquilinos e ganhar aluguéis.

    Mas por outro lado, o investimento em loteamentos, incorporações imobiliárias, etc, possibilita um ganho muito maior, basta fazer uma paralelo com a "vida real": ganha mais quem constrói e vende do que quem compra pronto e aluga.

    O fundo tem uma gestão competente e conseguiu muito dinheiro com as recentes emissões, tem tudo para dar muito certo!

    Além disso, caso um dos projetos não performe como esperado, isso pode ser compensado por outro projeto que seja bem sucedido.

    Abraços!

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    1. SM nao existe almoço gratis.

      Maior rendimentos = maior risco.

      Por conhecer melhor a atuaçao do MFII é que eu vejo o quao arriscado é o negocio, para continuar pagando 1% ao mes.

      Porem, realmente a gestao ate o momento tem feito bom trabalho, e possuem caixa alto, logo, pra mim vale sim o investimento, em % que eu possa perder tudo no pior caso.

      Abraço

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  4. Boa tarde, VDC! Cara, sou bem iniciante em investimentos, cerca de um ano somente na bolsa de valores. Minha carteira é totalmente voltada para fundos imobiliários e acho q você é um dos responsáveis por isso kkkk. Discordo da parte q vc diz " este é um motivo para que eu não valorize tanto a divulgação da minha carteira aqui no blog", a divulgação de sua carteira de FII seria de grande contribuição para nós, meros leigos. Principalmente se vc classificá-los (A, B e C) conforme suas análises mesmo, pois vc tem uma expertise muito boa nesse mercado! Abraço VDC, e muito obrigado pela contribuição por aqui.

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    1. Ola Anon,

      Sempre fui um perdedor na bolsa. Nunca entendi o motivo.

      Graças a Deus entendi a importancia do tempo, paciencia, frieza e confiança.

      Sou apaixonacom com FIIs, mas tenho flertado com as açoes e tenho gostado muito tambem.

      Vou pensar nesta possibilidade de abrir a carteira, meu receio é prejudicar alguem, pois dificilmente eu vendo o que compro, mas em alguns eventos posso vender sem previa comunicaçao.

      Me considero um investidor mediano, demorei um pouco a entender a dinamica dos FIIs, mas o principal mesmo foi conseguir desenvolver minha propria forma de investir nos FIIs, e ate o momento esta estrategia de classes de ativos A B C tem funcionado tambem, e me dado paz.

      Neste momento estou destrinchando o blog do Boris Ananenko, recomendo, antigo blogueiro, a estrategia dele com açoes era muito boa (unida a aportes fenomenais) e devo adaptar parte da estrategia dele pra mim, criando a espinha dorsal da carteira de açoes fundamentada em bancos e eletricas.

      Abraçao e grato pelo elogio, fico feliz em ajudar, de verdade

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    2. Fala VDC, tudo bem meu parceiro ??

      Sou o anonimo numero 2 e concordo com o rapaz de cima, se você abrisse sua carteira( nao precisa expor quantidade de cotas e tudo mais ), seria um grande parametrô de estudo para nós que estamos querendos V.D.FII tbm.


      Avalie a possibilidade se puder.

      De qualquer forma muito obrigado, e muito obrigado pela contribuição que o blog nos dá !

      Abraçao

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    3. Vou pensar numa forma bacana de abrir o jogo. Rs.

      Valeu anon 2, muito grato amigo

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  5. Você é o cara mais engraçado da finansfera... Lá trás metia o pau no mérito.... Perdeu a chance de comprar de bacia quando tava cota quase de graça.. agora compra pra alegrar a rapazeada.. Cara, você é um figura. Buy and crazy. isso ae, tá fazendo direitinho.

    Valeu viver de bitcoin, continua ae pq vc tem muita sorte.

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    1. Voce é o mais desinformado entao, e nao entendeu meu racional.

      MFII sempre foi un ativo obscuro e sem claras definiçoes de como pagava mensalmente aos cotistas.

      Apos 4 ou 5 emissoes, o valor levantado foi tao grande que sera suficiente para pagar longos meses, logo, com uma meta bem definida de que este FII é de transiçao, qual o problema de curtir alguns meses como cotista? Eu hein?

      Sobre bitcoin, se eu fosse viver de bitcoin ou criptomoedas ja teria falido, que fique claro.

      Investimento nao se trata de sorte, para alguns ate pode ser, mas se fosse sorte eu estaria perdido e ja teroa desistido.

      Voltando aos FIIs agora so vale contar as coisas ruins (pessimo investimento em BTC).

      Olhe meus posts e veja quem comprou ITSA la em 9 / 10 e surfou dividendos, quem comprou tantos FIIs de agencia bancaria a preços 40% abaixo do atual.

      Minha carteira valorizou muito, fruto do reinvestimento e escolhas moderadas.

      Soube sair de XTED, RNGO, BRCR, FEXC, tudo baseado em fundamentos que deterioraram.

      Se tive 10% de erros, fico feliz pelos 90% de vitoria.

      E pode acostumar pois agora vou encher o balde de açoes na fase mais alta do Ibov, mas no longo prazo quando receber um caminhao de dividendos todo mes serei lembrado como o Buy & Crazy que conseguiu atingir a IF ...

      Se Deus quiser, eu vou!

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  6. MFII é um dos meus prediletos. Estou com 30% da carteira dele. Preciso diluir e diminuir os riscos. Abraço

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    1. Gari, tambem gosto dos pagamentos polpudos, mas diversique, pois possui maiores riscos neste FII.

      Nao sugiro vender, a medida que tiver aportes novos a carteira diluira este %.

      Abraço

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  7. VDC, bem vindo. Tenho apostado neste FII e acho que o risco x retorno está favorável para investir.

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    Respostas
    1. Ola Guardiao,

      Ja tinha MFII, comprei mais um pouco para equilibrar a carteira no % normal de FII Classe C, pois, com a queda ele ficou levemente abaixo do meu preço minimo desta classe.

      Para uns longos meses acredito eu que nao teremos dores de cabela, se a gestao continuar fazendo um bom trabalho.

      Abraçao

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Obrigado pela presença! Aprovarei rapidamente seu comentário e responderei brevemente! Grande abraço, VDC - Viver de Construção

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