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sábado, 4 de novembro de 2017

Vender ou Alugar meu Novo Imóvel - Analisando a Alocação de Capital

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Olá amigos, boa noite.

Hoje terei mais este post mega rápido apenas para lhes apresentar uma dúvida surgida, e os caminhos que estou quase certo de seguir.

Muitos poderão dizer: “Aluguel de Imóvel não compensa, o yield é baixo, pagará Imposto de Renda”, mas tem outras coisas envolvidas, e pretendo rapidamente abordá-las.


 Ainda estou fazendo uma pesquisa de preço para saber por quanto poderei alugar meu Imóvel.

O condomínio realizei o pagamento neste mês, é mais um gasto com ele, e o IPTU vem aí, e precisarei pagar para protocolar uma revisão do valor venal junto à prefeitura, pois tomei um baita prejuízo no pagamento do ITBI e pedirei a revisão.

Utilizarei para isto o mesmo escritório que esta me auxiliando na regularização do Imóvel para meu nome, bem como todos os pagamentos das dívidas condominiais junto à Caixa.

A burocracia e necessidade de documentos é muito alta, logo, contratar esta empresa foi excelente, e eles prestam também este serviço de protocolar junto à prefeitura a solicitação de revisão dos valores, o que devo contratar também, assim que concluir a regularização, que esta bem próxima.

Basicamente agora falta a Caixa agendar a data de assinatura da escritura lavrada na própria Agência Caixa, e esta empresa de despachante levará ao Cartório para concluir, e após bastará registrar a mesma.

Estimo que gastarei nesta semana uns R$ 3.000,00 e na próxima algo próximo disto, fechando este processo.

Estou realmente muito satisfeito com o investimento que fiz, e, tirando esta parte do ITBI que esta muito acima do valor (e que vou correr atrás para corrigir e ser ressarcido), eu obtive o máximo de redução e a minha margem ESTA MUITO ALTA para vender este imóvel.

Eu digo que estou com uma margem ACIMA DAS MINHAS CONSTRUÇÕES, que era o que eu tinha em mente: Imóvel de Leilão possui margens similares ou maiores do que construir para vender, e dá para fazer dinheiro MUITO MAIS RÁPIDO, desde que você saiba o que esta fazendo.


EU FAZENDO MEUS CÁLCULOS
Eu nem terminei esta negociação e digo que é BEM PROVÁVEL que eu imobilize algo em torno de R$ 200.000,00 numa nova operação imobiliária, mas, desta vez será para venda mesmo, não para locação.

No meu último post (leia toda a choradeira com meu emprego aqui - http://www.viverdeconstrucao.com/2017/11/a-hora-de-colocar-o-milhao-prova.html), eu afirmei que estou bem descontente com meu Trabalho, e logo vou ir segurando a onda pelos próximos meses, e em paralelo quero estruturar a minha saída (ou continuidade no modo F&&%$%), e isto tudo faz parte.

Como alguns colegas apontaram, sim, meu Patrimônio esta voltando a ter ALTA IMOBILIZAÇÃO, pois até o mês passado digamos que eu tinha mais de 75% do meu Patrimônio Líquido, e por este motivo a minha Renda Passiva disparou.

Fiz algumas aplicações de maior risco, investi numa empresa (fora da bolsa), e estou recebendo os valores e replicando, em ativos mais seguros, e aí entram os Imóveis.

Neste momento eu percebo que, mesmo querendo sintetizar e escrever rapidamente, eu já escrevi pra caramba e estou enrolando.

Vamos lá, sem perder o pique:

O cálculo que estou fazendo é bem simples.

Meu Imóvel atual, onde moro, foi também uma oportunidade na época. Comprei ele com um bom desconto, financiando cerca de 30%, já quitados.

Ele valorizou bastante, em dado momento até 2014 os aluguéis em relação ao meu Preço de Compra eram bem altos, acima da Poupança.

A crise veio, os aluguéis caíram bastante, eu me casei, e moro aqui.

Apesar de ser um prédio simples, rodeado por apartamentos e casas de maior valor, eu estou bastante satisfeito e não pretendo mudar daqui.

Estes aluguéis me ajudaram muito na época, pois eu pagava a prestação, e ainda sobrava uns 60% para meus investimentos.

Aluguel para mim foi meu primeiro grande investimento.

Agora com este Novo Imóvel o mesmo fenômeno ocorre:

Pelo preço que eu adquiri, e pela minha INTELIGÊNCIA FINANCEIRA (deixa eu me sentir inteligente, só um pouquinho ...), eu consegui um Preço de Compra muito interessante.

Resumindo a jogada da mestre:

SORTE: Comprei um imóvel ocupado que estava desocupado. Economizei no mínimo uns R$ 10.000,00 a R$ 15.000,00 aqui, para não ter que retirar ex-mutuário (s), e principalmente o TEMPO (Tempo é Dinheiro). Se não houvesse negociação, a briga seria ferrenha na justiça.

Preço de Mercado: Aqui nem se fala ... Foi uma economia gigantesca se eu tivesse comprado no mesmo condomínio, comprando à mercado. Sem palavras.

Imposto de Renda Reduzido: Como vendi outra casa este ano, e comprei este Imóvel, eu pude usufruir da lei que fala que quando você compra outro imóvel após vender um, você não precisa pagar o Imposto de Renda sobre o lucro ... INTELIGÊNCIA FINANCEIRA (pena que só pode ser usado isto a cada 5 anos).

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RESUMO: Pelo possível preço de locação, mesmo tendo que pagar intermediários (imobiliária) e provavelmente Imposto de Renda (ainda vou calcular junto à empresa de contabilidade que cuida do meu Patrimônio), o yield sobre o Preço de Compra será maior que a taxa atual de Poupança!

Pense bem: Aqui será uma pedra importante do alicerce da minha Aposentadoria Precoce ou Independência Financeira, pois, se eu aplicasse todo este montante (Preço de Compra) em FIIs eu ganharia mais, porém, como nosso inteligentíssimo amigo e que eu tiro o chapéu sempre, o Mestre dos Dividendos disse, em algum dia ou outro o Imposto de Renda sobre Fundos Imobiliários irá ser aplicado.

O que eu ganho aqui: Valorização do Imóvel + Aluguéis.

Pelo amor de Deus, NUNCA, MAIS NUNCA MESMO venha comparar Aluguéis com Renda Fixa. É comparar alhos com bugalhos.

Outro motivo que me fazem analisar alugar ao invés de vender: A região e a tendência de valorização.

Infelizmente não posso dar mais detalhes, mas é um imóvel com vários recursos que prédios simples não possuem, eu mesmo moraria lá tranquilamente, porém não farei isto pois busco à Independência Financeira.

Estou analisando este cenário, e o cenário de venda também, mas, pode ser que eu mantenha este valor imobilizado, e use cerca de R$ 200.000,00 para a compra de outro imóvel na mesma modalidade, mas este será para VENDA mesmo.

REFORMAS NO IMÓVEL:


Como disse num dos últimos posts, por alguns meses de abandono havia bastante poeira e estava sujo o piso.

Eu mesmo limpei e economizei uns R$ 100,00, no mínimo, deixando o imóvel prontinho para ser pintado.

Após a pintura, farei o básico: Armários na cozinha, provavelmente nos banheiros, algo bem simples.

Trocar um vidro da porta da cozinha que quebrou, e analisar se vale a pena colocar um vidro na área da cozinha, fechando com a parte externa, onde há um vão.

Torneiras: Pra mim eu trocaria por torneiras mais simples (cozinha e banheiro), mas meu pai acha bobeira, estou pensando.

Não devo incluir armários em nenhum dos dois quartos.

Devo começar a olhar isto já na próxima semana, após assinar a escritura ... Como sempre, meu braço direito em negócios imobiliários, também conhecido como Pai, é quem vai tocar esta pequena obra pra mim, recebendo logicamente um valor pelos seus excelentes serviços, enquanto eu estarei no Trabalho justamente ganhando dinheiro para continuar tocando meus negócios externos.

Após esta pequena reforma, definirei se ALUGAREI OU VENDEREI o Imóvel.

Já analiso em paralelo a compra de outro imóvel, retirando da Renda Fixa e sapecando a compra de outro Imóvel.

Como os amigos disseram, pretendo também ter uma negociação em curso por ano de LEILÃO.

LOTE:

Apenas para informar sobre os imbróglios desta negociação, eu recebi mais R$ 10.000,00 e agora faltam R$ 90.000,00.

Usei este valor pagando ITBI, infelizmente. Ainda me devo R$ 34.000,00 a serem reinvestidos em Fundos Imobiliários, porém Dinheiro Novo (Aporte Novo) eu estou comprando Ações neste momento, e precisarei de algo em torno de R$ 23.000,00 para fechar as compras planejadas.

Para entenderem um pouco mais a minha cabeça, vejam bem: Eu planejei uma lista de compras e quantidade, e independente do que esta acontecendo, das notícias, do governo, eu vou lá e compro. Simples assim.

A gente complica demais os investimentos.

Existe uma lei que diz “TODA VEZ QUE O VDC COMPRAR QUALQUER QUE SEJA A AÇÃO, O PREÇO DELA IRÁ CAIR NOS DIAS E SEMANAS SEGUINTES”, logo, eu pouco me importo com preço por este motivo, e por outro também: Existem MUITAS PESSOAS que são muito inteligentes e sabem encontrar Ações descontadas, sabem o que estão fazendo. Este não é o meu caso.

Eu aprendi a investir em Fundos Imobiliários arriscando, comprando poucas cotas e ‘Sentindo’ os FIIs.

Descobri que já estou com a metodologia “Preço Não Importa” enraizada, ou seja, não preciso mais comprar aos poucos, meu único definidor da compra é: A empresa TEM QUE SER LUCRATIVA e tem que ter tido lucro nos últimos 5 anos, com tendência de continuar.

Deu prejuízo? Vendo. Simples assim.

Espero ansioso receber todo este valor para refazer as minhas Compras, pois, este valor inteiro gerava Renda Passiva, e agora esta parado.

Ao final, quando eu receber tudo, LOGICAMENTE aplicarei uma taxa de juros, pelo menos 1% ao mês, afinal, não sou a Madre Tereza de Calcutá e a princípio a própria pessoa disse que vai me pagar um valor adicional, pois já deveria ter honrado com o compromisso e transferido o lote, logo, 1% é dentro da lei (antes que venham me encher o saco) e é a própria pessoa que disse que vai pagar de bom grado.

Se eu fizer outra compra de Imóvel de Leilão, aí sim terei apenas Fundos Imobiliários e uma pequena parte do meu Capital aplicado em uma empresa fora da Bolsa, que tem me dado um retorno legal (aqui infelizmente não dá pra falar muito, mas eu também sou empresário agora, mesmo que seja de forma indireta).

Minha Renda Passiva vai cair muito ...

Caramba ... Perdi 1 hora escrevendo, e deveria ser 20 minutos.

Texto sem revisão, postando agora.

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Um abraço e até a próxima postagem.

EXTRA:


VDN – VIVER DE NEGOCIAÇÕES

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24 comentários:

  1. É preciso é aproveitar as oportunidades de comprar bons ativos a bons preços, quer seja nos Fundos Imobiliários, Leilões ou imóveis todos eles existem boas oportunidades é preciso ter conhecimento, dinheiro e esperar o momento certo.

    Abraço

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    1. Com certeza Dil, neste caso sim: O preço importa, ou melhor, ajuda em negociaçoes futuras.

      Se eu tivesse um pouco mais de capital e tempo livre, acho que conseguiria viver de imoveis.

      Abraçao

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  2. Nos próximos 10 anos vou transformar quase todo meu patrimônio em imóveis de aluguel, mas o foco é construir um pequeno prédio de kitnets ou aptos de um quarto. Eu venderia o apto de leilão e compraria um mais barato se o foco fosse diversificar em imóvel "imobilizando" o dinheiro.

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    1. CF,

      Apartamentos menores estao no auge neste momento, devido ao menor preço estao sendo muito vendidos e alugados, acho uma boa ideia.

      Pretendo daqui pra frente estruturar minha renda passiva de um modo fixo, sem variaçao e evitar investimentos muito arriscados.

      Vou pensar bem nisto, de fato vale mais alugar 2 imoveis a 500 reais do que 1 a 1000.

      Estou maturando a ideia, o bom é que tanto a venda quanto aluguel sao otimas opçoes.

      Abraçao

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  3. Pensando em diversificação, seria interessante ter um imóvel físico alugado. Gosto muito de FIIs, mas infelismente, como você mencionou no texto, há risco real de tributação.

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    1. JC,

      É exatamente esta a ideia. Eu me sentirei melhor com, digamos, metade num imovel alugado e metade em FIIs, do que tudo em FIIs.

      500K em FIIs, se o governo tributar, sao 100 mil "perdidos".

      Pretendo ter tambem açoes pagadoras de dividendos, ou seja, um pouco em cada, garantindo a minha IF daqui ha alguns anos.

      Abraçao

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  4. Olá VDC,

    Se o aluguel tiver bom, acredito que dá para alugar sim. Renda passiva entrando no seu bolso.

    Abraços.

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    1. Pois é CI,

      Vou ver com a minha contadora o impacto de aluguel em meu imposto de renda.

      Desde que este escritorio começou a gerenciar meu IPRF, comecei a receber grana ao inves de pagar.

      Dependendo da resposta eu vejo se valera a pena, e alem disto tambem vou ver se o contrato de aluguel for feito no nome de outra pessoa da familia com menor renda se teria imposto ... Tipo, quero reduzir pagamento de imposto, nem que seja colocando o aluguel na conta de terceiros.

      Feio é ficar pagando imposto pra este pais corrupto.

      Abraçao

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  5. Caraca VdC, nao li tudo mas parece que voce manja muito de imóveis e conseguir grana com eles, acho que voce é bom nisso. Deveria usar sua experiencia para alavancar mais grana nessa área.

    Abraços do BnA

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    1. Isto BA,

      Nao muito, mas entendo um pouco sim pelo tempo atuando e aprendendo na pratica.

      É isto que estou buscando agora, trades imobiliarios e fixar a renda passiva em bons patamares, visto que meu salario é baixo.

      Abraçao

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  6. Se for pra não ter filhos, é melhor viver viajando quando formos mais velhos?

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    1. Anon,

      Depende do que você vai querer fazer.

      IF = Liberdade.

      Faça o que tiver me mente, não se prenda a uma receita.

      Abração

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  7. Fala Construção. Gostaria de saber sua opinião sobre carros. Não gosto de carros populares por serem muito caros pelo que oferecem, também não gosto de carros muito luxuosos por também serem muito caros e com manutenção mais cara.

    Teria que achar um meio termo. Carros usados que saíram de linha talvez sejam uma opção. Pra ficar com o carro por pelo menos 5 anos.

    Mas isso não é pra agora,só pra quando o carro for 10% do patrimônio, no máximo. To na casa dos 30k ainda, preciso chegar a pelo menos 220k se eu quiser um carro de 20k.

    Também não precisa ser de 20k, pode ser de 15k. Quanto menos o carro representar percentualmente no patrimônio, melhor.

    Porque tem as despesas com o dito cujo.

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    1. Fala Anon,

      Na época de juntar dinheiro, não tem outra opção: Uno Mille, Gol, Celta. Carros populares (sou muito fã do Mille bengador de Vovorolla e Civic).

      Compre carro usado, faça uma boa manutenção, e evite pagar os altos preços de veículos novos, pois estas empresas automotivas só podem estar malucas vendendo a estes preços.

      Compre um carro que você aguente bancar, preferencialmente à vista.

      A medida que juntar patrimônio, você pode comprar um carro melhor, mas sugiro carro popular sempre, carro caro só traz dor de cabeça.

      Abração

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  8. VdC, o que vc acha sobre a ideia de comprar uma casa velha num bairro próximo do centro, demolir ela e construir uma pensão, cortiço, mas bem organizado? Um colega fez isso na ZL num terreno de 250m2 com cerca de 40 quartos com 10 a 15m2 com banheiro, cozinha e área de serviço coletivos, com valor de 350 a 550 reais mensal. Ele paga 2,5k por mês pra um cara ser o "síndico". O problema é que é tudo irregular perante a Prefeitura e ele faz os acordos tudo pelo fio do bigode. O ponto é bom, a 500 m de trem e metro. O que acha disso? A renda líquida dele da uns 12 13k e a procura é absurda.

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    1. Olá BP,

      Não existe ganhos altos sem risco.

      Cortiço é significado de maior retorno, e um risco muito maior.

      Veja seu público: Baixa renda total.

      É o cara que vai detonar seu imóvel, vai ficar sem pagar, tanto que seu amigo tem que pagar um “jagunço” chamado de síndico rs.

      Imagina o cara vai usar drogas lá, bota fogo em tudo.

      Ou a pessoa sem energia elétrica derruba uma vela no colchão.

      Acho que vale a pena, se você tiver ciência dos riscos envolvidos, mas realmente imóveis de baixa renda fornecem ganhos elevados, mas a dor de cabeça também é bem maior.

      Abração

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  9. VDC, tudo em paz? Sou leitor recente sobre algumas formas de investimentos. Eu poderia perguntar ao Google, mas, quanto eu poderei ter de retorno mensal, investindo R$ 100 mil em FII?

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    1. Olá LJ!

      Eu conhecia a expressão “Lavando a Égua”, interessante seu apelido rs.

      Isto depende de vários fatores, sendo o principal: Qual o % de risco que você suportará.

      Se me permite uma sugestão, eu investindo esta quantia neste momento, dividiria em uns 10 FIIs (10K em cada um), com um retorno médio de 0,6%, logo, você receberia cerca de R$ 600,00 a R$ 650,00 líquidos de imposto de renda.

      Se buscar uma carteira mais apimentada, dá para chegar até a R$ 800,00 / R$ 900,00 mensais, mas não recomendo (maior retorno, maior risco).

      Abração

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  10. E aí VdC, tudo certo?

    Cara, é muito legal ir acompanhando os detalhes do seu investimento! E a forma como você vai escrevendo sobre o assunto.

    Parabéns! ;)

    Vou continuar vindo aqui para ler seus artigos e como anda essa jornada.

    Em um futuro breve vou te chamar mais uma vez para aquela entrevista... ;)

    Forte abraço e sucesso por aí.

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    1. Olá Rafael,

      Agradeço. A abordagem do blog já virou a marca, então por aqui não devo mudar, apesar de pensar (se tiver tempo, como sempre reclamo) em criar algo novo num site novo.

      Finalmente voltei a ter assunto sobre Imóveis, agora com este novo adquirido, a reforma, os cálculos para locação.

      Tem assunto pra muitas postagens.

      Agradeço amigo, em breve sim prometo ter a honra de participar em seu canal, eu que agradeço a sua convite, me sinto extremamente honrado.

      Abraço

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  11. Olá VDC,
    Aqui na minha região o preço dos imóveis está estável há algum tempo. Se a compra for boa vale a pena, como parece ser o seu caso.
    Apesar da baixa liquidez, penso que os imóveis sao un excelente colchão de segurança.
    Sucesso
    ABS
    IA2

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    1. IA2, sim, apesar de estabilidade (e em alguns casos até queda), os preços de imóveis estão retomando com a queda da Selic, o financiamento fica mais barato e as pessoas voltam a acreditar no país e compram imóveis.

      Calculando meu yield de compra + o que gastarei na regularização e reforma, perto do que receberei mensalmente em aluguéis + a valorização futura, já vi que valerá sim a pena.

      Abração

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  12. Grande VDC! Veja os imóveis de leilão judicial, tem muito terreno, comerciais e residenciais, e como a maioria não aceita financiamento nem parcelamentos preços estão bem descontados, os da caixa pode financiar 80%, acaba atraindo muita gente que compra para morar

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    Respostas
    1. Fala AA!

      Tenho bastante receio sobre leilão judicial ... Preciso aprender muito sobre para arriscar, sei lá, sou meio medroso.

      Gostei dos leilões extra-judiciais da Caixa pela “proteção” Caixa, isto me deixa mais tranquilo.

      Realmente pra quem conhece, vejo negócios tipo de 1M que o cara compra e se regularizar certinho consegue vender pelo dobro, triplo ...

      Esta questão de ter que comprar à vista deixa o mercado bastante restrito, concordo.

      Se tiver sites e detalhes, poste aqui que analisamos juntos.

      Abração

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Obrigado pela presença! Aprovarei rapidamente seu comentário e responderei brevemente! Grande abraço, VDC - Viver de Construção

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