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terça-feira, 28 de março de 2017

A importância do Tempo nos Investimentos - Fundos Imobiliários

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Bom dia Senhores do Milhão. A Luta Continua!
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Vejo alguns colegas querendo se aventurar no mundo dos Fundos Imobiliários, mas é importante ressaltar: Há riscos.

Quem não se lembra do caso recente do FII XTED, onde, após o abandono da Petrobrás (inquilino) o deixou às moscas, e os cotistas (onde me incluo) sentiram o peso do mercado, com uma queda vertiginosa e rápida. Eu mesmo tive que sair às pressas, não pela queda do preço em si, mas pela mudança dos meus critérios de aceitação: Eu ficaria sócio do FII enquanto tivesse a Petrobrás, sem a Petrobrás, eu não queria ser sócio, e fechei posição.

Para mim não existe melhor instrumento gerador de Renda Passiva do que os Fundos Imobiliários.

Todo dia 20 pode acessar sua conta, que estará lá o seu famoso “pingado mensal”.

E o legal disto é poder reinvestir este dinheiro todo mês, ou mesmo contar com ele em algum evento inesperado no mês.

Normalmente eu recebo meu Salário, retiro a parte que preciso para o mês, contadinho mesmo, e aporto.

Lá pelo dia 20, acesso o Home Broker, e aporto mais, os aluguéis que caem lá.

Em geral tenho recebido R$ 1.500,00 de aluguéis mensais, e pretendo voltar a aportar forte para subir este valor para a próxima etapa sonhada: R$ 2.000,00 mensais.

Tenho outras rendas adicionais fora Salários e FIIs, e eles servem para passar o mês e quando o mês vai acabando eu aporto também.

O difícil em aportar em FIIs neste momento é que, o foco principal é manter a renda ao invés de aumentar, dado ao alto nível de vacância, que aumenta a cada dia, até em bons FIIs que estavam com baixa vacância os efeitos já começam a aparecer.

Talvez a dica mais importante que eu sempre falo neste blog é a questão de desconsiderar preço.

Quem já reparou minha forma de escrita no blog, eu coloco em verde as coisas boas, e em vermelho as coisas ruins, onde incluo o famigerado preço.

Por mais que matematicamente falando preço faça a diferença, na psicologia da Renda Variável, quanto menos você se preocupar com preço maior serão as suas chances de se dar bem na Renda Variável.

Por que eu digo isto?

Nascemos para perder dinheiro na bolsa de valores por vários motivos: Medo, ganância, soberba, orgulho, teimosia.

Quando eu via um preço de uma Ação que comprei poucos centavos acima do meu preço de compra, a vontade de vender e realizar lucro era muito grande.

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É a vontade de se sentir um vencedor, “eu comprei e o preço subiu”, “sou foda”, “vou viver de trades”.

Agora, quando a Ação caía, quantas pessoas mantem o investimento inalterado, esperando subir de novo para pelo menos “sair no zero a zero”.

É justamente isto que faz com que investidores percam dinheiro com empresas como OGX, LLX, MMX, Gafisa, PDG, aquela da bolha do alicate entre outras: Olha-se preço, ao invés de fundamentos.

É isto inclusive que fez com muitos investidores perdessem dinheiro no ‘case histórico’ chamado Milk11 (LAEP): A empresa NUNCA, repito, NUNCA gerou lucro. Como alguém espera se dar bem numa empresa que NUNCA gerou lucro?

Mas, as expectativas boas faziam com que o preço da Ação subisse, e assim cada vez mais pessoas compravam MILK, e deu no que deu ...

Apesar dos FIIs não terem a volatilidade do mercado de Ações, também temos altas, baixas e pessoas que operam baseadas em preço.

Não vale a pena operar baseado em preço. Há sim pessoas experientes e com maior conhecimento que saberão usar preço, mas, convenhamos amigos, nem eu e nem vocês teremos tempo e conhecimento suficiente para operar assim, nem mesmo um montante de capital que permita tanto risco.

O melhor que podemos fazer no mercado de Renda Variável, neste exemplo principalmente nos FIIs, é basear a sua análise em fundamentos.

Fundamentos não necessariamente são aqueles mais citados, como, preço de locação por metro quadrado, concorrentes, vigência do contrato, localização, etc.

Considere fundamentos como as qualidades que te fizeram comprar aquele ativo, e as qualidades para mantê-lo.

Não é fácil enxergar uma mudança de fundamentos.

Eu ainda tenho extrema dificuldade nisto, mas cito alguns exemplos da minha própria percepção:

BRCR: Quando a Petrobrás desistiu da Torre Almirante, isto foi a mudança de fundamento que me fez pensar “O FII é ótimo, mas sem o alto aluguel pago pela Petrobrás, eu prefiro ficar de fora acompanhando, e montar nova posição quando eu conhecer a nova situação sem Petrobrás”.

Eu não sei se o BRCR conseguirá locar esta torre gigantesca, no centro do Rio de Janeiro, um dos que mais sofre com a crise imobiliária atual.

O preço subiu após a minha venda? Claro! Mas não mudei de opinião baseado em preço, e ainda aguardo ansioso o desdobramento desta história com o fim da multa da Petrobrás nos próximos 3 ou 4 meses.

RNGO: Disparou após a minha venda. Mas, eu não confio tanto na região de instalação das torres do FII, contratos sendo revisados ou próximos de revisão, então na dúvida eu prefiro ficar de fora olhando mesmo. Eu fiquei desconfortável com o FII e optei por sair dele. Simples assim.

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Claro, aloquei a venda em outros ativos que subiram também (praticamente tudo subiu), mas isto me mostrou que quanto menos eu alterar meu portfólio melhor, mas, quando tiver a vontade de alterar baseado em fundamentos, independente do preço, eu alterarei.

FEXC: Alocaram grande parte do capital (quase 10%) na construtora e incorporadora falida PDG. Não gostei disto. Retirei meu dinheiro e apliquei em outros FIIs.

A medida que você vai investindo e estudando os FIIs, você começa a ter o seu próprio pensamento e análise sobre cada um deles.

Não vale a pena tentar encontrar notícias em fóruns para antecipar as coisas. São raras as ocasiões onde isto funcionará.

Acho que não só em Fundos Imobiliários, mas em qualquer investimento que você faça a decisão deve sempre ser exclusivamente sua e de mais ninguém.

Se eu fosse fazer tudo o que eu leio, e às vezes vou ao site do Tetzner ler alguma coisa, eu já teria vendido meu portfólio inteiro, pois sempre aparece alguma coisa ruim nos FIIs que tenho.

Recomendo algumas discussões do site Clube FII, e do site do Bastter, que são raras, mas valem a pena.

Diariamente, apesar de tentar não olhar preço, dou uma olhadinha no fechamento dos Fundos Imobiliários através do site Infomoney.

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Abaixo as cotações de hoje:


Ressalto a minha posição de que, quanto menos você mexer, melhor.

Venho notando que nos FIIs a paciência deve prevalecer.

Até mesmo nos prejuízos iniciais que tive, os mesmos começaram a gerar um bom lucro.

Exemplos como o próprio BRCR, cujo investimento inicial vultuoso chegou a perder 35% do que investi ... Mantive mesmo assim, desconsiderei preço e confiei nos fundamentos.

Um outro exemplo clássico foi a queda vertiginosa do NSLU. Comprei bastante cotas na queda, e hoje este FII subiu bastante novamente, mostrando que o mercado é bem estranho (caiu muito anteriormente pela redução da renda, agora, com a mesma renda ainda reduzida, voltou ao preço antes da crise ... Vai entender ... Tudo bem que tem aumento do aluguel no mês de Abril, mas, é estranho. Por isto eu apenas compro e não tento entender o mercado.

MBRF (Mercantil do Brasil), a mesma coisa. Comprei acima de R$ 1.000,00, 2 meses depois despencou pra R$ 600,00, dobrei a posição, e o tempo foi passando, fui recebendo os aluguéis reduzidos (caiu uns 30% na época), não desanimei com o preço e nem com a redução da renda, e olhando a cotação hoje: R$ 967,00! Bem próximo do meu ponto de compra, e com os aluguéis recebidos, já virou lucro, ao invés do antigo prejuízo.

Esta é a metodologia do “Preço não Importa”.

Esta é a importância de dar tempo ao tempo e aguardar para colher os resultados.

E eu repito isto 3.000 vezes para me lembrar sempre que estou fazendo o certo: Deixando os Juros Compostos agirem no meu patrimônio.

Um abraço e até a próxima postagem.

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VDT – VIVER DE TEMPO


31 comentários:

  1. Esse FII cujo inquilo era a petrobrás, creio que esteja com uma cotação baixa hoje né? então se eu comprar ele hoje e daqui alguns meses encontrarem um novo inquilino a chance dele crescer e subir a cotação é grande, correto?

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    1. Fala Anon,

      Em teoria, você esta corretíssimo. Na prática, isto significa prejuízo.

      É o mesmo conceito em ações: Tentamos encontrar aquela ação que esta ruim, mas que melhorará (o famoso turn around) para ficar boa e ganharmos dinheiro, o que acaba terminando em mais prejuízos.

      Ao invés de pensar assim, eu sugiro mudar seu pensamento para: Comprar um FII já locado, boa localização, com bom contrato, com bom ou bons inquilinos. Manter o seu dinheiro no que já é bom é melhor do que buscar turn around.

      No caso específico do XTED, não há perspectiva alguma de locação, visto que ele esta na cidade de Macaé e a Petrobrás reduziu todos os investimentos. É quase uma cidade fantasma hoje. Quem vai alugar lá? Só se aparecer uma Shell ou outra para explorar o pré-sal (com muita, muita sorte).

      Outra coisa ainda pior: Os custos de manutenção deste prédio vago são caros, logo, o dinheiro esta acabando e em breve deverá haver emissão de cotas para cobrir este rombo.

      O melhor pra este FII seria a venda do prédio mesmo, mas, quem vai comprar?

      Abraço

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    2. FII é um bicho interessante mesmo com XTED zerado CEOC zerado e TBOF pagando menos que poupança .raro (se houver) um mês que fiquei abaixo dos 0,8%

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    3. Todo mês compro um pouquinho de XTED, sempre abaixo dos 20 reais.
      Lembrando que Petrobras não tem acento no "bras".

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  2. Como diz o ditado: Aportar e viver.

    Abraço.

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  3. Olá VDC!

    Sai da NSLU11B devido a incerteza jurídica sobre o aluguel... Vendi e o que aconteceu? ela subiu rsrs...
    Já com KNRI11 vou segurar, quase vendi também devido a queima de caixa...

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    1. Fala II,

      Eu pensei em sair, mas depois analisei a minha opinião sobre e decidi manter posição. Felizmente fiz isto.

      Apesar da diminuição do aluguel, o que vale pra mim atualmente é o montante total que meu patrimônio em FIIs gera, tipo, NSLU na época reduziu sei lá, uns 20, 30 reais, então optei por compensar esta perda comprando mais NSLU, e acabei acertando, pois tive uma excelente valorização (comprei cotas por 170, 180).

      KNRI dá vontade de vender por esta queima de caixa, mas, pensando bem, vou manter. Os FIIs precisam de tempo.

      KNRI inclusive terá nova emissão, terei que comprar mais cotas dele pra compensar, o mesmo vale para VRTA, fique de olho.

      Tipo, se eu vender KNRI, vou aplicar no que? Melhor deixar o que investi nele mesmo, vender pois o preço subiu é bobeira.

      Abraço

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  4. Estou interessado em FII. Nunca investi em FII. Somente em ações de empresas normais. Comecei em 2002 e na época, o volume de FII era irrisório. Eu uso a Easynvest que faz a corretagem e a custódia. Vocêusa qual corretora? Você não acha que tem risco da corretora falir? E pelo que li, se paga IR de 20% no lucro do aumento de valor das FII caso eu as venda.
    Me tira uma dúvida. Esses imóveis com alta vagância, o preço não abaixo junto com o aumento dela?
    E como é a liquidez das FII caso eu queira vendê-las? Você quando vende consegue no mesmo dia?

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    1. Olá Fabio,

      Atualmente uso a Socopa. Não é lá grandes coisas, mas cumpre bem o seu papel.

      Eu pago apenas custódia (10 reais mês), nos FIIs não paga-se corretagem, e isto me ajudou demais a reduzir custos, apesar de comprar poucas vezes no mês, no máximo 2, 3 vezes e olhe lá, já economizo uns 20 reais fácil.

      Corretora falir não tem problema, corretora apenas intermedia, as suas ações e FIIs ficam registrados na Bovespa, se uma corretora falir, basta migrar para outra. Você não perder nada.

      Sobre a vacância, cada FII tem seus investidores e sua história. Por exemplo, uma galera da Blogosfera comprou EDGA pela vacância que aumentou pra caramba, já pensando numa valorização quando alugar 100%. O preço vem caindo, pois a renda dele caiu muito.

      Eu já não gosto dele, por estar no Rio de Janeiro, prefiro ficar de fora mesmo.

      TBOF também vem capengando, mas a galera esta comprando pensando na possível venda do prédio a um valor tipo próximo a R$ 80,00 por cota. A galera aqui nem quer saber do imóvel, é especulação pura.

      A ideia de comprar vacância é boa na teoria, mas, na prática, nunca sabemos quando o imóvel será alugado, logo, eu opto por imóveis mais perenes, que me deem mais segurança.

      Sugiro comprar FIIs que façam parte do IFIX, são 120 ou 130 se não me engano, estes possuem negociação boa, claro, não é como Ações, mas, tendo paciência, você consegue vender.

      BRCR, KNCR, BBPO, BBRC, KNRI possuem mais negociações, mas os outros também possuem.

      Um abraço e sucesso

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  5. Iae VdC,

    Quais parâmetros vc utiliza para analisar sua fii's? Pergunto isso pois estou começando a investir nesse seguimento e acho legal ver os diferentes pontos de análise de investimentos.

    Digo isso principalmente pelo fundo XTED, que vc fechou sua posição por não gostar de seus novos fundamentos, enquanto o Uo comentou que comprou novas coisas por achar que o mostra muito barato. Nesse fii acabo prendendo para a mesma análise que vc fez, acho difícil alugar o prédio o todo.

    Já a Torre Almirante acho que ela não fique muito tempo vazia, o prédio é bom e a localização é excelente, por isso estou estudando tanto os fundos BRCR e ALMI, para uma futura compra, logicamente sabendo que será um projeto mais a longo prazo.

    PS: não quero criar intriga entre vc e o Uo, nem dizer que um dos dois está errado

    Abraço,
    Cauchy Investidor

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    1. Nunca façam o que eu faço, rs. Ontem fiz meu primeiro aporte no PRSV11.

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    2. Uo,

      Eu sei disso, casa um deve investir aonde acha melhor, não se deve copiar os investimentos de outros... Cada um sabe onde o cão alerta!!

      Com esses 2 fii's vejo que vc está procurando investir aonde está com "desconto" no m2, pois ambos possuem bon imóveis mas que estão com grande vacância. É um investimento a longo prazo, mas com um pouco de risco,

      Abraço,
      Cauchy Investidor

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    3. Maldito corretor do celular, é "calo aperta" e não "cão alerta" rsrs

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    4. Olá amigos,

      Não tem análise melhor ou pior, cada um tem seu tipo de investimento e seu momento.

      O meu momento é de aplicar em valor para gerar renda passiva, logo, não me interesso muito pelo “turn around” que pode ocorrer no XTED se ele for alugado, apenas na renda passiva que recebo mensalmente. Pra mim valeu mais a pena fechar posição e aplicar o dinheiro em outro FII que me dê renda mensal.

      O Uó já é mais arrojado e espera este turn around do XTED. Se o prédio for vendido ou entrar inquilino, ele triplica a sua renda, mas em contrapartida tem o risco de perder grande parte se continuar sem locação e sem perspectivas.

      A Torre almirante é ótima, mas não vai alugar nos preços “Petrobras”.

      Tem muitos prédios vagos no Rio, e o custo da Torre de manutenção é alto ...

      E fora isto o Rio esta sofrendo, é movido a petróleo, e a petrobras esta capengando.

      Eu prefiro esperar de fora.

      Uo,

      Jesus, aplicou em PRSV kkk. Doidão mesmo.

      Não tinha entendido este “onde o cão alerta” kkk.

      PS: não quero criar intriga entre vc e o Uo, nem dizer que um dos dois está errado

      Valeu Cauchi e Uo

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    5. Comprar XTED e PRSV nas condições atuais nem pode ser considerado "investimento", para mim é pura especulação. Fiz isto com CEOC e THRA e deu certo, mas nada garante que dará com estes outros dois. Faço aportes pequenos de 1.000 reais por mês, vou gerenciando o risco.

      Valeu senhores!

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  6. Todo mês eu aporto um pouquinho mais, e a cada mês recebo mais renda passiva.
    Realmente, os FII são ótimos nesse quesito!

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    1. Fala MP,

      É assim mesmo.

      Parece que vai devagar, mas ano a ano a renda vai aumentando com a revisão dos contratos.

      Quando o brasil voltar aos trilhos e as locações voltarem a subir, espero um pulo gigante em meu patrimônio.

      Continue na luta, devagar e sempre.

      Abraço

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  7. O nome desse blogue tem que ser Viver de FII. Brincadeiras a parte meu querido irmão!
    Excelente análise. É sempre bom vir aqui, excelente blog, e ótimos textos.

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    1. Valeu Einstein,

      Acabei descambando o blog pra outros assuntos e deixei de gerar postagens sobre FII.

      Vou retomando o espírito original do blog aos poucos, dedicando mais tempo aos FIIs.

      Abraço

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  8. Conseguir lucrar com o aumento do valor da FII e depois com aluguel parece uma tarefa complicadíssima rss
    VDC quanto em média (apenas a título de dedução mesmo) vc acha que tem q ser aplicado em FII para ter uma renda de R$ 1 000,00?? sei q tem muitas variáveis em jogo, mas só para ter um exemplo para ter uma ideia sobre

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    1. Coala, um cálculo simples é dividir esses mil reais pelo dividend yeld (acho que seja esse o nome) da sua carteira.

      Exemplo: se sua carteira rende 0,7%, vc deve ter aplicado pouco menos de 143 mil (1000/0,007) reais para te renda de mil reais.

      Abraços,
      Cauchy Investidor

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    2. Fala Coala, CI,

      Coala, em geral hoje os bons FIIs tem pagado no máximo 0,6% a 0,7%, dada a incrível alta ocorrida.

      Pra ter renda de R$ 1.000,00 eu estimo hoje a necessidade de aportar entre R$ 130.000,00 a R$ 140.000,00 em FIIs moderados.

      Se você toma um risco gigantesco e aporta tudo num FII de Papel, pode chegar próximo a 1%, mas com a queda da Selic a tendência é eles pagarem menos.

      O cálculo acima do CI é perfeito, resume o que eu quis dizer.

      Abraço

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  9. Em se tratando de fii eu tô pulando fora das lajes comerciais. Já fiz um vídeo a uns anos atrás quando remodelei minha carteira de fii e retirei boa parte da exposição nas lajes

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    1. Fala VdD e Micro,

      Acabei fazendo isto sem pensar em lajes comerciais, mas retirei alguns do meu portfólio, como BRCR, RNGO agora, CBOP que eu compraria desisti.

      Vou manter só os da Griffo mesmo, que manda super bem.

      Micro, lajes comerciais são os FIIs que alugam salas ou andares inteiros para empresas. Alguns exemplos: TBOF, BRCR, RNGO, CBOP, etc.

      Com a crise atual, muitas empresas tem demitido e reduzindo espaço e pessoal, logo, o bicho pega mais em lajes comerciais.

      Abraço

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  10. Respostas
    1. Rodolfo,

      To sempre de olho no seu blog com a curva de juros hehe.

      Na queda e na subida, sou #teamFIIs4ever kkk.

      Abraço

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  11. VDC

    Rapaz, preço tem sua importância sim!

    =D

    mas concordo que o mais importante é a disciplina de aporte e fundamentos.

    abs

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    Respostas
    1. Fala Vidinho,

      Com certeza preço tem sim importância, mas numa estratégia como a minha é totalmente desprezível o preço rsrs.

      Abração

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Obrigado pela presença! Aprovarei rapidamente seu comentário e responderei brevemente! Grande abraço, VDC - Viver de Construção

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